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Wie lange kann man die Betriebskostenabrechnung überprüfen bzw. beeinspruchen?

Mag.
Udo
Weinberger
, MSc
Geschäftsführer
Weinberger Biletti Immobilien GmbH

Wie lange kann man die Betriebskostenabrechnung überprüfen bzw. beeinspruchen?

Die Betriebskostenabrechnung kann man 3 Jahre überprüfen lassen oder für 3 Jahre überprüfen lassen, was auch in der Regel dann gemacht wird, bei Gemeinden, wo es Schlichungsstellen oder Schlichtungsämter gibt sonst eben beim Bezirksgericht.

Ich würde da aber empfehlen, im Vorfeld natürlich sich die Belege einmal anzusehen um einmal festzustellen, welche Positionen sind hier diejenigen, die mich stören oder die ich nicht für korrekt erachte. Das wird auch von den Gerichten immer strenger gesehen, also nur zu sagen, ich glaube sie ist falsch und warte auf ein Gutachten von irgendeinem Sachverständigen ist wohl zu wenig und dann wird eben festgestellt, ob die Weiterverrechnung zulässig war oder nicht.

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Welche baulichen Änderungen darf ich in meiner Genossenschaftswohnung vornehmen?
Welche baulichen Änderungen darf ich in meiner Genossenschaftswohnung vornehmen?
Eine geförderte Wohnung unterliegt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.Wir haben dort eindeutige Regelungen, welche Veränderungen vorgenommen werden dürfen. Diese finden sich im § 9 des Mietrechtsgesetzes. Keine Zustimmung des Vermieters braucht man für geringfügige Änderungen, die ohne gröberen Aufwand wieder entfernbar sind, wie z.B. kleine Stifterl für Bilder oder auch Haken für einen Spiegel oder eine Verankerung für einen Schrank oder ein Bücherregal.Wenn der Mieter Stromleitungen erneuern möchte, Sanitäreinrichtungen erneuern möchte oder anders haben möchte, wenn Wände zusätzlich gestaltet werden sollen, wenn sie umgelegt werden sollen, also entfernt werden sollen, wenn am Außenbereich des Gebäudes etwas angebracht werden soll, wie z.B. Markisen oder auch Satellitenantennen, wenn Fenster ausgetauscht werden sollen, wenn der Mieter das möchte, all das muss er dem Vermieter fragen und abhängig von diesen Änderungen die der Mieter haben möchte, obliegt es dem Vermieter seine Zustimmung daran zu binden, dass der Mieter wenn er auszieht, das auch wieder in den ursprünglichen Zustand rückbaut. Das geht allerdings nicht bei allen Änderungen, die der Mieter haben möchte. Genaueres dazu steht im § 9 des MRG.

Eine geförderte Wohnung unterliegt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Wir haben dort eindeutige Regelungen, welche Veränderungen vorgenommen werden dürfen. Diese finden sich im § 9 des Mietrechtsgesetzes. Keine Zustimmung des Vermieters braucht man für geringfügige Änderungen, die ohne gröberen Aufwand wieder entfernbar sind, wie z.B. kleine Stifterl für Bilder oder auch Haken für einen Spiegel oder eine Verankerung für einen Schrank oder ein Bücherregal.
Prok. Mag. (FH)
Doris
Molnar
Änderungen im Wohnungseigentumsobjekt
Änderungen im Wohnungseigentumsobjekt
Änderungen im Wohnungseigentumsobjekt sind für den einzelnen Wohnungseigentümer möglich.Da gibt es natürlich eine breite Palette von möglichen Veränderungen. Wenn ich jetzt anfange mit Ausmalen, Neuverfliesen, neuer Parkettboden, das ist überhaupt kein Thema. Heikel wird es dann schon, wenn ich eine Wand entfernen möchte, auch wenn diese nicht tragend ist. Gemäß der Wiener Bauordnung zählen sämtliche Wände zu wesentlichen Gebäudeteilen, die man nicht einfach so wegreißen kann, auch wenn sie nicht tragend sind. Weil sie wirken schubverstärkend. Und dazu benötigt der Wohnungseigentümer dann eventuell eine Bauanzeige oder er muss eine Baubewilligung erwirken. Weitere Veränderungen könnten die Außenfenster betreffen.Auch da braucht er eine behördliche Zustimmung in den meisten Fällen und mitunter auch die Zustimmung von den anderen Eigentümern, dass hängt jetzt davon ab, wie weit das äußere Ansehen des Hauses dadurch verändert wird.
Wo brauche ich die Einwilligung der anderen Wohnungseigentümer?
Immer dort, wo das äußere Ansehen des Hauses verändert wird, brauche ich jedenfalls die Zustimmung aller anderen Eigentümer. Also wenn ich eine Loggia verbauen möchte, dann müssen alle Miteigentümer zustimmen. Zum Beispiel, das ist so ein klassischer Fall, der sehr häufig vorkommt.
Darf ich einen Teil der Gangfläche bebauen?
Das ist eine reine Verfügungshandlung. Das geht keines Falls ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer, weil da verändert sich wahrscheinlich auch sehr stark der Nutzwert und da handelt es sich ja doch um den einen oder anderen Quadratmeter der hier dazukommt. Und das geht keinesfalls einfach so, ich mauere mal einen Teil des Ganges ab und das führt in der Praxis, wenn das gemacht wird, sehr oft zu Konflikten in der Gemeinschaft.

Änderungen im Wohnungseigentumsobjekt:
KommR
Oliver
Brichard
, MSc
Muss man für den Lift mitbezahlen, auch wenn man im Erdgeschoss wohnt?
Muss man für den Lift mitbezahlen, auch wenn man im Erdgeschoss wohnt?
Das kommt darauf an. Der Lift an und für sich ist als Gemeinschaftsanlage definiert und Gemeinschaftsanlagen sind diejenigen, die grundsätzlich allen Mietern zur Benützung offenstehen und da werden Kosten in der Regel auch nach den Nutzflächen verteilt. Wenn etwa im Mietvertrag schon vereinbart ist, dass der Mieter sich am Lift beteiligt und auch die Betriebskosten trägt, dann wird er die auch in Zukunft mit zahlen müssen.Auch unabhängig davon ob er mit dem Lift vielleicht nur ins Kellergeschoss fahren kann und sonst nichts davon hat. Anders stellt es sich dar, wenn der Lift etwa nachträglich errichtet wird und der Vermieter den Mietern sagt, ihr dürft jetzt alle mit dem Lift fahren und dafür müsst ihr Betriebskosten bezahlen. Das ist ein Angebot von ihm, dass man aber nicht unbedingt annehmen muss, da könnte man dann sagen, „Danke, ich möchte mich am Lift nicht beteiligen“ und dann wird man auch keine Kosten dafür zahlen müssen.
Wer soll einen Schlüssel für den Lift bekommen?
Der Schlüssel ist eine sehr gute Frage. Der Schlüssel an sich ändert nichts an der Qualifikation der Gemeinschaftsanlage. Der Schlüssel stellt im Prinzip nur ein bisschen eine Überprüfbarkeit dessen dar, wer fahren kann und wer nicht. Ich möchte es vielleicht so erklären: Wenn der Vermieter sagt, ich gebe nur denjenigen einen Schlüssel, den ich mag, dann ist es keine Gemeinschaftsanlage und dann sind das gar keine Betriebskosten. Das heißt, er müsste dann im Prinzip den Mietern, auch mit denen einzeln vereinbare, zu welchen Beträgen sie sich am Lift beteiligen können. Dann ist es aber keine Gemeinschaftsanlage und unterliegt nicht der Regelung der Betriebskostenabrechnung, weil er eben einzelne ausschließt. Wenn er aber grundsätzlich sagt, jeder der will, kann bei mir einen Schlüssel haben und darf dann auch Betriebskosten mit zahlen, dann ist der Schlüssel ja nur eine technische Frage aber sein grundsätzliches Angebot besteht ja, dass alle Mieter fahren dürfen und dann ist der Schlüssel nicht wichtig für die Frage der Gemeinschaftsanalage.

Muss man für den Lift mit bezahlen, auch wenn man im Erdgeschoss wohnt?
Mag.
Udo
Weinberger
, MSc
Unterschied zwischen der ordentlichen Verwaltung und außerordentlichen Verwaltung
Unterschied zwischen der ordentlichen Verwaltung und außerordentlichen Verwaltung
Der Unterschied wird gemessen am Inhalt der Maßnahme. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind übliche Verwaltungshandlungen die üblicherweise auch in Verbindung mit der Bewirtschaftung einer Immobilie stehen.Es handelt sich diesbezüglich um einfache Reparaturen, um das Abrechnungswesen, um die Versicherung des Gebäudes oder beispielsweise auch die Hausreinigung. Diese Maßnahmen werden im herkömmlichen Sinne vom Hausverwalter, vom gesetzlich bestellten Verwalter, selbstständig erfüllt. Die Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung sind ein bisschen differenziert zu betrachten.Auf der einen Seite handelt es sich dabei um bauliche Maßnahmen, etwa eine Neugestaltung des Gebäudes, der Einbau eines Lifts, einer Gegensprechanlage, also Dinge die es vorher im Gebäude nicht gegeben hat. Für solche Maßnahmen ist ein Willensbildungsprozess der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Dieser erfolgt mittels eines Beschlusses und dieser Beschluss hat als Besonderheit dabei, dass er von denjenigen Wohnungseigentümern die mit diesem Beschluss nicht einverstanden sind, also von der überstimmten Minderheit, über eine Dauer von 3 Monaten bekämpft werden können.Es können also Einwände dagegen eingebracht werden und es können bei diesen Einwendungen sowohl formelle Kriterien als auch inhaltliche Kriterien eingebracht werden. Das Außerstreitgericht entscheidet dann darüber, ob dieser Beschluss formell richtig zustande gekommen ist bzw. ob die möglicherweise inhaltlichen Einwände Berücksichtigung finden oder nicht.Darüber hinaus bedürfen die Maßnahmen, die nicht mit baulichen Maßnahmen in Verbindung mit dem Bereich der außerordentlichen Verwaltung stehen, der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, also ist es hier notwendig auch einen Entscheidungsprozess im Wege sämtlicher Wohnungseigentümer herzustellen.

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Mag.
Karl
Wiesflecker
Was darf ich als Wohnungseigentümer in meiner Wohnung verändern?
Was darf ich als Wohnungseigentümer in meiner Wohnung verändern?
Der Umfang des Benützungsrechtes eines Wohnungseigentumsobjektes steht in Verbindung mit der Frage möglicher Beeinträchtigungen von Interessen anderer Wohnungseigentümer. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in einem 3-Stufenplan die möglichen Beeinträchtigungen vor und gibt dafür unterschiedliche Regelungsinhalte.Die Stufe 1 ist, wenn es sich um eine Maßnahme handelt, die sich ausschließlich auf das Innere eines Wohnungseigentumsobjekts bezieht. In einem solchen Fall unterscheidet man zwischen wesentlichen und unwesentlichen Maßnahmen. Unwesentliche Maßnahmen sind diejenigen, die mit keiner Substanzveränderung in Verbindung stehen, wie z.B. das Ausmalen einer Wohnung. Hierfür ist kein Zustimmungsrecht eines anderen Wohnungseigentümers gegeben und damit auch keine Verpflichtung des Wohnungseigentümers die anderen zu fragen. Bei den Maßnahmen die im Inneren der Wohnung vorgenommen werden, die aber auf die Substanz einwirken, wie beispielsweise ein Badezimmereinbau oder die Versetzung von Trennwänden, ist der Wohnungseigentümer verpflichtet die übrigen Wohnungseigentümer um Zustimmung zu bitten.Die Stufe 2 berücksichtigt Veränderungen in einem Wohnungseigentumsobjekt unter Inanspruchnahme auch von allgemeinen Teilen des Hauses. Das ist beispielsweise gegeben, wenn jemand eine Satellitenanlage montiert und dafür das allgemeine Dach benötigt. In einem solchen Fall sind sehr wohl auch die schutzwürdigen Interessen, wie optische Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer zu berücksichtigen.Die Stufe 3 beschäftigt sich damit, dass auch mit der Veränderung eines Wohnungseigentumsobjektes andere Wohnungseigentumsobjekte in Anspruch genommen werden. In einem solchen Fall ist mit dem betroffenen Wohnungseigentümer ein finanzieller Ausgleich zu finden.Für alle 3 Stufen gilt aber einheitlich, dass der Wohnungseigentümer nicht von sich selbst vorweg bestimmen kann, ob die Maßnahme wesentlich oder unwesentlich ist. Er hat jedenfalls die Zustimmung aller Wohnungseigentümer einzuholen und kann im Falle dessen, dass einer diese Zustimmung verweigert, das Außerstreitgericht anrufen und dieses beurteilt dann nach den Kriterien, ob die Einwendung gegeben oder zielführend ist. Ja oder Nein. Und daraus dann die Zustimmung entweder ersetzt wird oder ihm möglicherweise die Zustimmung zur Veränderung nicht gewährt wird.

Was darf ich als Wohnungseigentümer in meiner Wohnung verändern?
Mag.
Karl
Wiesflecker