Welche Steuern muss der Verkäufer einer Immobilie zahlen?

Mag.
Barbara
Zorman
, LL.M.
Steuerberaterin
Deloitte

Welche Steuern muss der Verkäufer einer Immobilie zahlen?

Normalerweise fällt bei einem Immobilienverkauf grundsätzlich die Immobilienertragsteuer an. Es handelt sich hier um eine Flat Tax, das heißt der Steuersatz beträgt einheitlich 30 %. Die Steuer wird üblicherweise von den Parteienvertretern, also vom Rechtsanwalt oder Notar berechnet und auch von denen abgeführt.

Für den Steuerpflichtigen ist damit die Angelegenheit erledigt. Er muss keine Steuererklärung mehr abgeben bzw. diesen Erwerb nicht mehr angeben. Daneben fällt noch Grunderwerbsteuer an. Die wird jedoch üblicherweise vom Erwerber der Immobilie getragen. Man darf aber hier nicht vergessen, dass Steuerschuldner alle am Erwerb beteiligten Personen sind. Daneben darf man auch die Umsatzsteuer nicht vergessen.

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Wie ermittelt man den Wert eines Zinshauses?
Wie ermittelt man den Wert eines Zinshauses?
Schwierige Sache. Wenn ich es wirklich wissen möchte und das Ganze für eine offizielle Sache brauche, dann gehe ich natürlich zu einem Gutachter.Der schaut sich das an, macht ein ordentliches Gutachten. Das kostet natürlich einiges. Aber für Erbschaftsstreitigkeiten, Gerichtssachen, steuerliche Sachen etc., da benötige ich eine Gutachtung, das ist auch sehr in Ordnung.Wenn ich nur mal Daumen mal Pi mein eigenes Zinshaus einwerten möchte oder mir überlege 3 - 4 Angebote und was ist das bessere. Wie schaut es mit dem Preis aus? Wir prüfen in der Woche etwa 20 Zinshäuser. Wir können da nicht jedes Mal zu einem Gutachter gehen. Wir machen es, vielleicht ist das ein Tipp, wie man den Wert eines Zinshauses rasch und günstig bewertet.Was machen wir? Wir schauen uns zuerst die Lage an, dass kann jeder selber machen. Ist es eine gute Wohnlage, ist es eine schlechte Wohnlage, ist eine U-Bahn in der Nähe, bin ich innerhalb des Gürtels, bin ich außerhalb des Gürtels. Das ist eine einfache Sache. Ein Zinshaus im 4. Bezirk, wird mehr Wert sein als ein Zinshaus im 15. Bezirk. Dann nehme ich mir die Zinsliste, dass ist sowas wie die Bibel im Zinshaus. Die Zinsliste schaue ich mir an, welches Top liegt wo. Ist das eine gute Nutzfläche, ist das eine schlechte Nutzfläche. Eine Wohnung im ersten Stock ist mehr wert als eine Wohnung im Souterrain. Die muss ich auch unterschiedlich bewerten.Das heißt, ich zerlege eigentlich das Haus in seine Einzelteile und bewerte jede einzelne Wohnung einmal von der Lage und vom Zustand. Dann wie schaut der Mietvertrag aus. Bin ich befristet, bin ich unbefristet oder bin ich leer. Am meisten und das ist dem österreichischen Mietrecht geschuldet, ist eine Wohnung wert, wenn sie leer ist. Die setze ich an. Die werden bei uns angesetzt zwischen € 1.800,00, € 2.000,00 bis hinauf € 4.000,00, € 4.500,00 am Quadratmeter.Ist die Wohnung unbefristet vermietet, um das andere Extrembeispiel zu nehmen, ist es zwischen € 800,00 und vielleicht nur € 2.000,00 wert. In Summe ergibt das einen Gesamtwert des Hauses. Dazu gebe ich noch den Dachboden je nach Nutzfläche, was ich ausbauen kann. Sagen wir 200 m2 ist nicht so gut, weil klein und teuer auszubauen. 400 m2 ist besser. Je nach Lage des Dachbodens kann ich wieder multiplizieren mit € 800,00 oder mit € 2.000,00. Je nachdem wo der liegt und dann habe ich eine Gesamtsumme. In Wahrheit funktioniert auch unser Immomarie Zinshausrechner so.
Markus
Steinböck
Die größten Fehler beim Zinshausverkauf
Die größten Fehler beim Zinshausverkauf
Die größten Fehler beim Zinshausverkauf passieren eigentlich schon vorher. Ich bin immer wieder überrascht, wie es Verkäufer schaffen, ihre Häuser, die sie seit Jahren, Jahrzehnten um teures Geld hergerichtet haben, mit schlechten Mietverträgen im Wert zu reduzieren oder gar auf Null zu bringen.Jede Wohnung, die schlecht vermietet ist, mit einem Weitergaberecht oder mit einem Untervermietrecht, oder ein Dachboden, der Weitergabe- und Untervermietrecht hat, oder Sonderrechte an Gärten, minimieren den Wert dieser Wohnung. Im Zweifelsfall, im Extremfall kann das bis auf Null gehen.Also ein Dachboden, so schön kann er gar nicht ausgebaut sein, wo ich ein Weitergaberecht habe auf 68 Jahre, ist für einen Verkäufer nichts wert. Zweiter großer Fehler: Schlichtungsstellenverfahren. Man wird es nicht vermeiden können. Schlichtungsstellenverfahren gibt es in jedem Zinshaus.Wer keine Schlichtungsstellenverfahren will, sollte sich kein Zinshaus kaufen. Manchmal sind sie berechtigt, manchmal sind sie unberechtigt. Bitte nur nicht einen Monat bevor ich plane das Haus zu verkaufen, einen Streit anfangen mit dem Mieter. Gerade private Käufer legen darauf Wert, dass sie ein ruhiges Zinshaus kaufen.Wenn sie jetzt mit jedem Mieter einen Monat bevor sie das Haus verkaufen streiten, wird es teuer werden. Ganz auf den Punkt gebracht, wenn der Mieter auszieht und die Ceranplatte hat einen kleinen Kratzer bitte zahlen sie im trotzdem die Kaution aus, weil sonst kommt er vielleicht auf die Idee ein Mietfeststellungsverfahren zu machen und das zieht sich dann länger, egal wie es ausgeht.
Markus
Steinböck
Ablauf beim Unbau einer Wohnung
Ablauf beim Umbau einer Wohnung
Der Gesetzesgeber hat in der letzten Novelle das Einreichverfahren deutlich vereinfacht und sieht drei Aspekte für eine Einreichung. Der erste Aspekt ist, wenn die Fassade mit Teil des Umbaus ist. Das heißt, wenn ein Fenster neu versetzt wird, eine Fenstertür für einen Balkon eingebaut wird, wenn ein Fenster vergrößert wird. Der zweite Aspekt ist, wenn eine Umwidmung passiert, das heißt, wenn aus einem Büro zum Beispiel eine Wohnung entsteht. Und der dritte Aspekt ist, wenn eine Wohnungstrennwand mit in den Bau einbezogen ist, das heißt, wenn eine Wohnung zusammengelegt oder vergrößert wird.In diesem Fall kommt eine Einreichung zur Anwendung, das heißt, es werden Einreichpläne abgegeben von einem Architekten oder einem planenden Baumeister erstellt, je nach Erfordernis Bezug habende Unterlagen wie zum Beispiel eine Statik oder eine Bauphysik. Erforderlich ist, weiteres ein Grundbuchsauszug und ein Bauansuchen und die erforderlichen Unterschriften von dem Bauwerber, vom Planer, Planverfasser vom Bauführer, diese Unterschrift kann auch nachgebracht werden.In allen anderen Fällen ist ein einfaches Verfahren, das ist der § 62, erforderlich. Der Unterschied zwischen diesen beiden Verfahren ist eigentlich die Verfahrensdauer, also weniger die Unterlagen die beizubringen sind, sondern im Fall der Einreichung hat die Behörde 6 Monate Zeit für die Bewilligung und im anderen Fall können sie nach 4 Wochen mit dem Bau beginnen, sofern sie keine Ablehnung erhalten.
Bmst. Ing.
Renate
Scheidenberger
Was ist der Vorteil eines Reihenhauses?
Was ist der Vorteil eines Reihenhauses?
Ich kann es von meinem Unternehmen sagen, ich bin exakt so ein Reihenhausbauer. Wir haben bereits unsere Erfahrungen der letzten Reihenhausanlagen in unsere Neue mit einfließen lassen. Wir entwickeln uns immer weiter. Eine moderne Reihenhausanlage hat bereits alle Vorbereitungen für SAT-Anlagen; hat heute möglicherweise alles was mit der thermischen Sanierung bzw. mit der thermischen Herstellung, Passivbauweise, Dreischeibenverglasung, meistens natürlich in Massivbauweise und das Ganze mit einer sehr intelligenten und sehr guten Raumausstattung und vor allem eine Raumaufteilung.Diese optimale Raumaufteilung ist bei einem Reihenhaus notwendig, aus dem einfachen Grund, man baut ja Häuser für Familien mit Kindern und das fließt dann natürlich in diese Planung mit ein. Der nächste Vorteil ist, meistens haben solche Reihenhausanlagen auch einen Keller. Keller ist ganz wichtig. Die meisten bauen natürlich von Haus aus in Dichtbeton, damit nichts passieren kann und das ist dann natürlich schon eine tolle Sache.Mein Unternehmen hat noch zusätzlich einen Dachboden, den wir bauen. Wir suchen immer Baugrundstücke in Bauklasse 2, das heißt Erdgeschoss und erster Stock als Vollgeschoss ausgebaut ohne Dachschrägen und dann gibt es oben noch ein ausgebautes Dachatelier und das ist natürlich ein enormer Mehrwert, wenn man quasi ein zweites Wohnzimmer hat. Man hat seine drei Schlafzimmer im ersten Stock. Großes Zimmer, Wohnzimmer, Küche, das zweite Bad im Erdgeschoss und dann noch einmal ein schönes ausgebautes Dachatelier. Das Ganze mit einem Keller, kommt man auf ca. 200 m2 Wohnfläche.Und wenn man dafür € 350.00,00 zahlt, kommt man weder bei einer Eigentumswohnung durch, noch bei einem Einfamilienhaus.

Was ist der Vorteil eines Reihenhauses?

Harald
Schippl
Fällt bei Immobilientransaktionen Umsatzsteuer an?
Fällt bei Immobilientransaktionen Umsatzsteuer an?
Hier kommt es wesentlich auf die Person des Verkäufers an. Handelt es sich beim Verkäufer um eine Privatperson, kann man die Umsatzsteuer außer Acht lassen.Handelt sich bei der Person des Veräußerers hingegen um einen Unternehmer, im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, dann unterliegt der Verkauf grundsätzlich der Umsatzsteuer. Hier gibt es zwei Unterscheidungen. Der Verkauf ist generell umsatzsteuerbefreit, allerdings kann sich der Verkäufer dafür entscheiden, sehr wohl Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.Es gibt eine Option. Das macht für den Käufer einen großen Unterschied. Handelt es sich um eine Privatperson ist es ein Kostenfaktor, weil 20 % hinzukommen. Handelt es sich dagegen um einen Unternehmer, wird es diesem egal sein, da er sich die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen kann.Auf der anderen Seite muss der Veräußerer überlegen, welche Konsequenzen das für ihn haben kann. Hat er sich z.B. in den letzten 20 Jahren Vorsteuern geholt, gegebenenfalls aus dem Ankauf der Immobilie oder aus der Herstellung oder aus Großreparaturen, sind diese anteilig an das Finanzamt zurückzuzahlen, wenn der Verkauf umsatzsteuerfrei erfolgt.Der Erwerber hat keinen Einfluss auf die Entscheidung. Die Entscheidung liegt ganz alleine beim Veräußerer. Im Normalfall werden die Konsequenzen auch in den Kaufpreisverhandlungen berücksichtigt.

Fällt bei Immobilientransaktionen Umsatzsteuer an?

Mag.
Barbara
Zorman
, LL.M.
Neuerungen der Steuerreformen 2015/2016
Neuerungen der Steuerreformen 2015/2016
Die Steuerreform 2015 hat erneut gezeigt, dass die Immobilienbesteuerung in einen Wandel begriffen ist. So wurde das Grunderwerbsteuerrecht tiefgreifend geändert. Auf diese Änderungen möchte ich jetzt aber nicht im Detail eingehen. Die wurden ja bereits in vorigen Beiträgen besprochen.An dieser Stelle möchte ich einige Neuerungen herausgreifen, die besonders für Vorsorgeimmobilien im Bereich der laufenden Besteuerung und der Besteuerung eines Gewinns bei der Veräußerung von Relevanz sind.Kommen wir zuerst zur laufenden Immobilienbesteuerung. Ein Vermieter, wenn keine Liebhaberei vorliegt, ist grundsätzlich zu einer Absetzung für Abnutzung in Höhe von 1,5 % jährlich berechtigt. Im Zuge der Steuerreform 2015 kam es da zu einigen Verschärfungen und es ist somit zu rechnen, dass die Aufwendungen die der Vermieter steuermindernd ansetzen kann, in Zukunft eher sinken werden. Was hat sich jetzt bei der Besteuerung des Veräußerungsgewinns getan? Nun, prinzipiell sind Gewinne die bei der Veräußerung durch private Investoren von Immobiliengeschäften entstehen, steuerpflichtig. Der Tarif betrug bisher 25 %. Wurde aber nun seit 1. Jänner 2016 auf 30 % erhöht.In Anbetracht dieser Verschärfung der Rechtslage ist fraglich, ob jetzt private Investoren wirklich die geplante Rendite auch tatsächlich erzielen werden. Es könnte aber auch sein, dass durch diese Gesetzesänderungen in Zukunft weniger oft mit Liebhaberei zu rechnen ist. Es könnte durchaus auch positive Auswirkungen haben, nämlich dann, wenn Verluste verstärkt abzugsfähig sind.Vom Hintergrund dieser Änderungen ist aber gewiss, eine kompetente und projektbereitende Beratung ist wichtiger denn je.

Neuerungen der Steuerreformen 2015/2016
Die Steuerreform 2015 hat erneut gezeigt, dass die Immobilienbesteuerung in einen Wandel begriffen ist. So wurde das Grunderwerbsteuerrecht tiefgreifend geändert. Auf diese Änderungen möchte ich jetzt aber nicht im Detail eingehen. Die wurden ja bereits in vorigen Beiträgen besprochen. An dieser Stelle möchte ich einige Neuerungen herausgreifen, die besonders für Vorsorgeimmobilien im Bereich der laufenden Besteuerung und der Besteuerung eines Gewinns bei der Veräußerung von Relevanz sind.

Dr.
Elisabeth
Pamperl
Mit welchen Steuern muss der Vermieter von österr. Liegenschaften rechnen?
Mit welchen Steuern muss der Vermieter von österr. Liegenschaften rechnen?
Unabhängig von der Vermietungstätigkeit unterliegt der österreichische Immobilienbesitz der Grundsteuer. Die Grundsteuer wird von der Gemeinde mittels Steuerbescheid festgesetzt, in der die Immobilie liegt. Die Grundsteuer variiert somit von Gemeinde zu Gemeinde und hängt auch von der konkreten Nutzung der Liegenschaft ab. Sie sollte aber in der Praxis nicht mehr als 1 % des Einheitswertes der Immobilie betragen. Der Vermieter ist grundsätzlich dazu berechtigt, die Grundsteuer an den Mieter mit den Betriebskosten weiter zu verrechnen. Diesfalls wird die Grundsteuer somit zu keiner endgültigen Belastung des Vermieters.Das Einkommen, das der Vermieter aus der Vermietung erzielt, unterliegt in Österreich grundsätzlich der progressiven Einkommensbesteuerung. Das heißt, dass der Tarif auch von den übrigen Einkünften abhängt, die der Vermieter erzielt. Das heißt also in der Praxis, dass der Einkommensteuertarif in Abhängigkeit vom Einkommen ansteigt und in der Praxis zwischen 25 und 50 % liegt. Werden in einem Jahr Verluste erwirtschaftet sind diese grundsätzlich mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften ausgleichsfähig. Ob es nun in der Praxis tatsächlich zu einer Besteuerung kommt oder ob die Möglichkeit einer Minderung der steuerpflichtigen Einkünfte durch Verluste besteht, hängt davon ab, ob Liebhaberei vorliegt. Mehr dazu aber später.Zwei weitere Themenbereiche mit denen sich ein Vermieter auseinandersetzen muss, sind die Umsatzsteuer und bei Abschluss der Mietverträge die Bestandvertragsgebühr in Höhe von 1 %. In der Praxis trägt der Mieter nicht nur die Umsatzsteuerbelastung, sondern auch eine Bestandvertragsgebühr. Mit Blick auf die Steuerberatungspraxis möchte ich aber anmerken, dass der Mietvertragsabschluss grundsätzlich durchaus so ausgestaltet werden kann, dass keine Bestandvertragsgebühr anfällt.

Mit welchen Steuern muss der Vermieter von österr. Liegenschaften rechnen?

Dr.
Elisabeth
Pamperl
Die wesentlichen Bestandteile eines Kaufvertrages
Die wesentlichen Bestandteile eines Kaufvertrages
Die wesentlichen Bestandteile eines Kaufvertrages sind die Kaufsache, in unserem Fall eben die Immobilie und der Kaufpreis.
Wer muss im Vertrag stehen?
Der Käufer und der Verkäufer müssen natürlich im Vertrag vorkommen, weil ja die zwei sich über den Preis und die Sache einigen müssen und über diese Einigung, Konsens nennt man das, kommt der Vertrag zustande.
Kann der Kaufvertrag schriftlich oder auch mündlich sein?
Kaufverträge im Bereich der Immobilien sind Konsensualverträge. Das bedeutet, dass er auch mündlich zustande kommt. Nur in besonderen Fällen, z.B. bei Sachwalterschaft, da muss es schriftlich sein. Ansonsten reicht der mündliche Vertrag und er kommt bereits durch die Willenseinigung über Kaufsache und Kaufpreis zustande. Ich rate aber unbedingt dazu, einen schriftlichen Vertrag zu schließen. Erstens einmal aus Beweisgründen und zweitens später dann, bei der Eintragung ins Grundbuch braucht man die Aufsandungserklärung, die typischerweise im Kaufvertrag ist, eben schriftlich und beglaubigt.

Die wesentlichen Bestandteile eines Kaufvertrages
Die wesentlichen Bestandteile eines Kaufvertrages sind die Kaufsache, in unserem Fall eben die Immobilie und der Kaufpreis.

Wer muss im Vertrag stehen?
Der Käufer und der Verkäufer müssen natürlich im Vertrag vorkommen, weil ja die zwei sich über den Preis und die Sache einigen müssen und über diese Einigung, Konsens nennt man das, kommt der Vertrag zustande.

Mag. iur.
Rudolf
North
, MBA
Worauf sollte man bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Worauf sollte man bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Es empfiehlt sich Termine bei Tageslicht zu vereinbaren, da man in der Dunkelheit kleine Mängel in der Wohnung nicht sieht. Bei Wochenendbesichtigungen ist zu beachten, dass unter Umständen unter der Woche der Lärm in der näheren Umgebung weitaus stärker ist.Man sollte auch nicht nur den Zustand der Wohnung selbst kontrollieren, sondern auch die Umgebung, Stiegenhaus, allgemeine Flächen, das sagt oft sehr viel über die Bewohnerstruktur der Wohnhausanlage aus.
Soll ich mich auch über die Infrastruktur rund um das Objekt erkundigen?
Unbedingt. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Makler nach Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten in der näheren Umgebung der Wohnung und ganz wichtig auch, wenn der erste Eindruck stimmt, sollten Sie auch auf die Details in der Wohnung selber achten. Beispielsweise ob genug Steckdosen da sind, wo sich der oftmals vermisste Waschmaschinenanschluss befindet, etc. Ein ganz wesentlicher Punkt. Und nutzen Sie eine detaillierte Checkliste um auf die wichtigen Kriterien bei der Besichtigung nicht zu vergessen oder nehmen Sie jemanden Ihres Vertrauens mit, vier Augen sehen einfach mehr als zwei.

Worauf sollte man bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Es empfiehlt sich Termine bei Tageslicht zu vereinbaren, da man in der Dunkelheit kleine Mängel in der Wohnung nicht sieht. Bei Wochenendbesichtigungen ist zu beachten, dass unter Umständen unter der Woche der Lärm in der näheren Umgebung weitaus stärker ist. Man sollte auch nicht nur den Zustand der Wohnung selbst kontrollieren, sondern auch die Umgebung, Stiegenhaus, allgemeine Flächen, das sagt oft sehr viel über die Bewohnerstruktur der Wohnhausanlage aus.

Karin
Bosch
, MBA