Welche baulichen Änderungen darf ich in meiner Genossenschaftswohnung vornehmen?

Prok. Mag. (FH)
Doris
Molnar
allgemein beeidete gerichtlich zertifizierte Sachverständige

Welche baulichen Änderungen darf ich in meiner Genossenschaftswohnung vornehmen?

Eine geförderte Wohnung unterliegt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Wir haben dort eindeutige Regelungen, welche Veränderungen vorgenommen werden dürfen. Diese finden sich im § 9 des Mietrechtsgesetzes. Keine Zustimmung des Vermieters braucht man für geringfügige Änderungen, die ohne gröberen Aufwand wieder entfernbar sind, wie z.B. kleine Stifterl für Bilder oder auch Haken für einen Spiegel oder eine Verankerung für einen Schrank oder ein Bücherregal.

Wenn der Mieter Stromleitungen erneuern möchte, Sanitäreinrichtungen erneuern möchte oder anders haben möchte, wenn Wände zusätzlich gestaltet werden sollen, wenn sie umgelegt werden sollen, also entfernt werden sollen, wenn am Außenbereich des Gebäudes etwas angebracht werden soll, wie z.B. Markisen oder auch Satellitenantennen, wenn Fenster ausgetauscht werden sollen, wenn der Mieter das möchte, all das muss er dem Vermieter fragen und abhängig von diesen Änderungen die der Mieter haben möchte, obliegt es dem Vermieter seine Zustimmung daran zu binden, dass der Mieter wenn er auszieht, das auch wieder in den ursprünglichen Zustand rückbaut. Das geht allerdings nicht bei allen Änderungen, die der Mieter haben möchte. Genaueres dazu steht im § 9 des MRG.

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Worauf ist bei der Wohnungsübergabe einer Mietwohnung zu achten?
Worauf ist bei der Wohnungsübergabe einer Mietwohnung zu achten?
Werde ich als Maklerin mit der Vermietung einer Wohnung beauftragt begleite ich die Vertragsparteien selbstverständlich auch zur Übergabe. Das Übergabeprotokoll wird von mir mitgebracht und es enthält wesentliche Dinge wie z.B. der Zustand der Wohnung, etwaige Mängel, hier muss man entscheiden zwischen Mängel die vom Vermieter noch zu beheben sind oder Mängel die einfach nur dokumentiert werden um später Streitigkeiten auszuschließen.Es gibt ein Schlüsselübergabeprotokoll und bitte achten sie unbedingt darauf, dass sie alle Bedienungsanleitungen, Gebrauchsanweisungen vorfinden und diese auch wirklich aufheben.Weiters sollte eigentlich spätestens hier der Meldezettel ausgefüllt werden, der auch vom Vermieter zu unterschreiben ist und außerdem wäre auch dringend zu empfehlen zu überprüfen, ob sich das Vertragsobjekt überhaupt zum bedungenen Gebrauch eignet, sollte eigentlich im Vorfeld festgestellt werden aber es passiert ab und an auch, dass jemand eigentlich das Objekt ganz anders nutzen möchte als die Widmung der Wohnung tatsächlich ist.
Ummeldung bei Strom und Gas
Für Immobilienmakler ist auch das Smartphone ein wichtiges Arbeitstool. Ich fotografiere normalerweise die Zählerstände für Gas und Strom und leite sie gleich an Wien Energie weiter, damit der neue Verbraucher eingetragen werden kann.Andererseits dokumentiere ich auch etwaige Schäden und so weiter sehr gerne mit dem Telefon, weil das natürlich viel aussagekräftiger ist als etwas Schriftliches.
Mag.
Elisabeth
Rohr
, MRICS, CIPS
Worauf ist beim Ankauf einer Wohnung technisch zu achten?
Worauf ist beim Ankauf einer Wohnung technisch zu achten?
Wesentlich beim Ankauf einer Wohnung, speziell im Altbaubereich ist, dass sie nie als Solitär betrachten werden kann, sondern dass das gesamte Haus oder die Substanz des Hauses betrachtet werden muss. Das heißt, ist zum Beispiel beim Gebäude die Steigleitung bereits saniert sowohl Gas als auch Strom, ist das Entrée saniert, ist ein Lift vorhanden? Wenn diese Frage mit Ja zu beantworten ist, dann kann man sich um die Wohnung kümmern. Hier im Speziellen: Wie ist zum Beispiel der Fußbodenaufbau?In Gründerzeithäusern gibt es meist Tramdecken, wenn die zum Beispiel sehr schwingen und schon beeinträchtigt sind, ist eine Verstärkung oder ein Estrich erforderlich. Hier geht die Sanierung schon mal in Kosten. Das heißt, dass ist die Frage, wie viel möchte ich zusätzlich zu meinem Ankauf noch investieren. Ist die Wohnung so geschnitten, dass sie meinen Bedürfnissen entspricht. Kann ich zum Beispiel Trennwände zusätzlich aufstellen. Die nächste Frage gilt den Sanitärinstallationen. Ein Leitungstausch sowohl für die Elektrik als auch für Sanitär ist zu Beginn durchaus zu empfehlen.Am meisten stellt sich heraus, dass in diesem Zusammenhang dann auch Verputz ergänzt oder saniert werden sollte und das sind Dinge die einfach nur zu Beginn einer Sanierung oder eines Einzugs zu machen sind. Das Schmutzaufkommen ist dann einfach drastisch zu hoch, wenn man schon einmal eingezogen ist.
Bmst. Ing.
Renate
Scheidenberger
Wann kann man eine Genossenschaftswohnung kaufen?
Wann kann man eine Genossenschaftswohnung kaufen?
Ich kann jetzt nur für den Wiener Bereich sprechen, weil das Mietkaufmodell fußt grundsätzlich einmal auf Förderung und in zweiter Linie haben wir gesetzliche Regelungen dann auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. In Wien ist der Kauf jeglicher geförderter Wohnung, die nach den Bestimmungen des WWFSG 1989 gefördert wurde, möglich.Unabhängig davon, ob sie von gemeinnützigen Bauvereinigung oder von einem gewerblichen Bauträger errichtet wurde. Es ist allerdings nur dann ein Kauf möglich, wenn es sich nicht um eine Baurechtsliegenschaft handelt, dann kann der Kauf ausgeschlossen werden und wenn es sich um eine Wohnung handelt, wo der Finanzierungsbeitrag über den Betrag der Superförderung gelegen ist. Die Superförderung wurde definiert im Jahr 2000. Ein Finanzierungsbeitrag von maximal € 50,00 pro m2. Dieser Betrag wurde auch jährlich valorisiert. Wir sind derzeit bei rund € 69,00 am m2, wenn hier Wohnungen neu errichtet werden. Wenn Finanzierungsbeiträge verlangt wurden, die über diesen Betrag liegen und es handelt sich nicht um eine Baurechtsliegenschaft, dann ist grundsätzlich ein Kauf möglich. Wenn es sich um Wohnungen handelt wo der Finanzierungsbeitrag unter der Superförderungsgrenze gelegen ist, ist ein Kauf nicht möglich.Wichtig für den Kauf oder für die Berechtigung zum Kauf ist auch noch die Mietdauer. Wir unterscheiden jetzt hier wieder und hier gibt es erst kürzlich neueste Judikatur zu diesem Thema. Wenn ein Mieter als Erstbezug bei Erstbesiedelung der Wohnung eingezogen ist, so hat er das Recht zwischen dem 10. und 15. Bestandsjahres des Gebäudes einmalig von seinem Vermieter ein Anbot zum Kauf zu verlangen. Das heißt, der Mieter muss den Vermieter anschreiben: „Bitte legen Sie mir ein Anbot zum Kauf meiner Wohnung“. Der Viermieter ist dann verpflichtet innerhalb von 3 Monaten den Mieter ein Anbot zu legen. Der Mieter hat dann wieder die Möglichkeit, 6 Monate lang dieses Anbot anzunehmen oder eben nicht anzunehmenNimmt er das Anbot nicht an, ist sein Kaufrecht verwirkt. Nimmt er das Anbot an, kommt es in weiterer Folge zu den vereinbarten Konditionen zu einem Kaufvertrag der abwickelt wird. Üblicherweise werden Käufe mit Stichtag 31.12. bzw. 01.01. gemacht. Das ist zwar im Gesetz nirgends verankert, aber es hat sich aus der Praxis ergeben, weil es auch der Stichtag ist, zudem jährliche Abrechnungen zu tun sind. Wann kann der Mieter das Objekt kaufen, wenn er später eingezogen ist? Wenn der Mieter später eingezogen ist, dann richtet sich das Fenster zur Kaufoption oder der Zeitrahmen zur Kaufoption nicht nach dem Alter des Gebäudes, sondern nach der Mietdauer des Mieters und hier muss der Mieter zumindest 10 Jahre Mieter gewesen sein und im Zeitraum zwischen den 10. und 15 Jahr seiner Mietdauer kann er einmalig von seinem Vermieter ein Anbot verlangen.

Ich kann jetzt nur für den Wiener Bereich sprechen, weil das Mietkaufmodell fußt grundsätzlich einmal auf Förderung und in zweiter Linie haben wir gesetzliche Regelungen dann auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. In Wien ist der Kauf jeglicher geförderter Wohnung, die nach den Bestimmungen des WWFSG 1989 gefördert wurde, möglich. Unabhängig davon, ob sie von gemeinnützigen Bauvereinigung oder von einem gewerblichen Bauträger errichtet wurde.

Prok. Mag. (FH)
Doris
Molnar
Welche baulichen Änderungen darf ich in meiner Genossenschaftswohnung vornehmen?
Welche baulichen Änderungen darf ich in meiner Genossenschaftswohnung vornehmen?
Eine geförderte Wohnung unterliegt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.Wir haben dort eindeutige Regelungen, welche Veränderungen vorgenommen werden dürfen. Diese finden sich im § 9 des Mietrechtsgesetzes. Keine Zustimmung des Vermieters braucht man für geringfügige Änderungen, die ohne gröberen Aufwand wieder entfernbar sind, wie z.B. kleine Stifterl für Bilder oder auch Haken für einen Spiegel oder eine Verankerung für einen Schrank oder ein Bücherregal.Wenn der Mieter Stromleitungen erneuern möchte, Sanitäreinrichtungen erneuern möchte oder anders haben möchte, wenn Wände zusätzlich gestaltet werden sollen, wenn sie umgelegt werden sollen, also entfernt werden sollen, wenn am Außenbereich des Gebäudes etwas angebracht werden soll, wie z.B. Markisen oder auch Satellitenantennen, wenn Fenster ausgetauscht werden sollen, wenn der Mieter das möchte, all das muss er dem Vermieter fragen und abhängig von diesen Änderungen die der Mieter haben möchte, obliegt es dem Vermieter seine Zustimmung daran zu binden, dass der Mieter wenn er auszieht, das auch wieder in den ursprünglichen Zustand rückbaut. Das geht allerdings nicht bei allen Änderungen, die der Mieter haben möchte. Genaueres dazu steht im § 9 des MRG.

Eine geförderte Wohnung unterliegt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Wir haben dort eindeutige Regelungen, welche Veränderungen vorgenommen werden dürfen. Diese finden sich im § 9 des Mietrechtsgesetzes. Keine Zustimmung des Vermieters braucht man für geringfügige Änderungen, die ohne gröberen Aufwand wieder entfernbar sind, wie z.B. kleine Stifterl für Bilder oder auch Haken für einen Spiegel oder eine Verankerung für einen Schrank oder ein Bücherregal.

Prok. Mag. (FH)
Doris
Molnar
Änderungen im Wohnungseigentumsobjekt
Änderungen im Wohnungseigentumsobjekt
Änderungen im Wohnungseigentumsobjekt sind für den einzelnen Wohnungseigentümer möglich.Da gibt es natürlich eine breite Palette von möglichen Veränderungen. Wenn ich jetzt anfange mit Ausmalen, Neuverfliesen, neuer Parkettboden, das ist überhaupt kein Thema. Heikel wird es dann schon, wenn ich eine Wand entfernen möchte, auch wenn diese nicht tragend ist. Gemäß der Wiener Bauordnung zählen sämtliche Wände zu wesentlichen Gebäudeteilen, die man nicht einfach so wegreißen kann, auch wenn sie nicht tragend sind. Weil sie wirken schubverstärkend. Und dazu benötigt der Wohnungseigentümer dann eventuell eine Bauanzeige oder er muss eine Baubewilligung erwirken. Weitere Veränderungen könnten die Außenfenster betreffen.Auch da braucht er eine behördliche Zustimmung in den meisten Fällen und mitunter auch die Zustimmung von den anderen Eigentümern, dass hängt jetzt davon ab, wie weit das äußere Ansehen des Hauses dadurch verändert wird.
Wo brauche ich die Einwilligung der anderen Wohnungseigentümer?
Immer dort, wo das äußere Ansehen des Hauses verändert wird, brauche ich jedenfalls die Zustimmung aller anderen Eigentümer. Also wenn ich eine Loggia verbauen möchte, dann müssen alle Miteigentümer zustimmen. Zum Beispiel, das ist so ein klassischer Fall, der sehr häufig vorkommt.
Darf ich einen Teil der Gangfläche bebauen?
Das ist eine reine Verfügungshandlung. Das geht keines Falls ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer, weil da verändert sich wahrscheinlich auch sehr stark der Nutzwert und da handelt es sich ja doch um den einen oder anderen Quadratmeter der hier dazukommt. Und das geht keinesfalls einfach so, ich mauere mal einen Teil des Ganges ab und das führt in der Praxis, wenn das gemacht wird, sehr oft zu Konflikten in der Gemeinschaft.

Änderungen im Wohnungseigentumsobjekt:

KommR
Oliver
Brichard
, MSc
Was ist eine Untermiete?
Was ist eine Untermiete?
Die Untermiete ist ein Mietvertrag mit dem Hauptmieter einer Wohnung, nicht mit dem Eigentümer einer Wohnung. Als Untermieter teile ich das Schicksal des Hauptmietvertrages, das heißt, wenn der Hauptmietvertrag erfolgreich aufgekündigt wird, verliere ich auch meinen Untermietvertrag. Wenn der Hauptmieter seinen Mietvertrag aufkündigt, kann er zwar den Untermieter seinem Vermieter vorschlagen als neuen Hauptmieter. Der ist aber jetzt nicht daran gebunden mich auch als Nachfolger zu nehmen.
Wo ist die Untermiete verboten?
Machen wir es einfacher, Untermiete ist immer dann verboten, wenn das gesamte Objekt untervermietet werden soll und der Hauptmieter dort nicht mehr wohnt. Wenn die Untermiete unverhältnismäßig hoch im Vergleich zur Hauptmiete ist oder wenn aufgrund der Untervermietung so viele Personen in dem Objekt wohnen, dass ein Überbelag besteht, dann ist es jedenfalls verboten.
Kann der Mieter jederzeit kündigen?
Die Miete bei einem Untermietvertrag darf maximal 150% der Hauptmiete zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer betragen.

Was ist eine Untermiete?
Die Untermiete ist ein Mietvertrag mit dem Hauptmieter einer Wohnung, nicht mit dem Eigentümer einer Wohnung. Als Untermieter teile ich das Schicksal des Hauptmietvertrages, das heißt, wenn der Hauptmietvertrag erfolgreich aufgekündigt wird, verliere ich auch meinen Untermietvertrag. Wenn der Hauptmieter seinen Mietvertrag aufkündigt, kann er zwar den Untermieter seinem Vermieter vorschlagen als neuen Hauptmieter. Der ist aber jetzt nicht daran gebunden mich auch als Nachfolger zu nehmen.

Mag.
Herta
Bauer
Der Unterschied zwischen Wohnung, Einfamilienhaus und Reihenhaus
Der Unterschied zwischen Wohnung, Einfamilienhaus und Reihenhaus
Ja, ich darf kurz skizzieren aus meiner Erfahrung, wie eine Familie, die ein familiengerechtes Haus, Wohnung oder Reihenhaus sucht, wie diese agieren.Es ist natürlich so, wenn man aus einer Wohnung rauskommt, primär ein Einfamilienhaus haben möchte. Das ist natürlich das beste und das schönste. Das ist auch eine sehr schöne Sache, wenn man ein Einfamilienhaus besitzt. Man hat einen schönen großen Garten, man kann individuell bauen.Durch die offene Bauweise hat man hier die Möglichkeiten, seiner Individualität Raum zu geben. Die Nachteile bei einem Einfamilienhaus liegen klar auf der Hand. Auf der einen Seite sind es die hohen Kosten. Man hat auch ein gewisses Baurisiko, man hat auch ein Baugrundrisiko und man hat einen relativ schlechten Wiederverkaufswert. Man kann natürlich in der Eigentumswohnung bleiben und da gibt es aber einen missing Link, das Reihenhaus, Doppelhaus, Einfamilienhaus auf einem gemeinsamen Grund. Auch das gibt es am Markt, direkt vom Bauträger.Was macht der Bauträger? Der Bauträger projektiert auf einem Eigengrund eine Hausanlage und versucht dort für Familien mit Kindern den geeigneten Wohnraum herzustellen. In so einer Reihenhausanlage sind die Vorteile auch klar auf der Hand. Auf der einen Seite, hat man eine sehr schöne kompakte Bauweise, genau auf die Familien zugeschnitten, man hat einen Dorfcharakter. Es gibt viele Familien, die gemeinsame Ziele, gemeinsame Lebensweisen darstellen. Die Betriebskosten sind sehr gering gegenüber Eigentumswohnungen. Warum? Man zahlt also keine Gemeinschaftskosten für einen etwaigen Aufzug, für ein Stiegenhaus oder ähnliches. Betriebskosten im Monat von € 150,00 sind also machbar, auch bei einer Wohnfläche von 200 m2. Und man hat auch den guten Vorteil des Wiederverkaufes.Ein Reihenhaus steigt im Wert in der Regel zwischen 2 und 5% im Jahr. Das ist natürlich für Familien mit Kindern eine ganz tolle Sache.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnung, Einfamilienhaus und Reihenhaus?

Harald
Schippl
Was ist der Vorteil eines Reihenhauses?
Was ist der Vorteil eines Reihenhauses?
Ich kann es von meinem Unternehmen sagen, ich bin exakt so ein Reihenhausbauer. Wir haben bereits unsere Erfahrungen der letzten Reihenhausanlagen in unsere Neue mit einfließen lassen. Wir entwickeln uns immer weiter. Eine moderne Reihenhausanlage hat bereits alle Vorbereitungen für SAT-Anlagen; hat heute möglicherweise alles was mit der thermischen Sanierung bzw. mit der thermischen Herstellung, Passivbauweise, Dreischeibenverglasung, meistens natürlich in Massivbauweise und das Ganze mit einer sehr intelligenten und sehr guten Raumausstattung und vor allem eine Raumaufteilung.Diese optimale Raumaufteilung ist bei einem Reihenhaus notwendig, aus dem einfachen Grund, man baut ja Häuser für Familien mit Kindern und das fließt dann natürlich in diese Planung mit ein. Der nächste Vorteil ist, meistens haben solche Reihenhausanlagen auch einen Keller. Keller ist ganz wichtig. Die meisten bauen natürlich von Haus aus in Dichtbeton, damit nichts passieren kann und das ist dann natürlich schon eine tolle Sache.Mein Unternehmen hat noch zusätzlich einen Dachboden, den wir bauen. Wir suchen immer Baugrundstücke in Bauklasse 2, das heißt Erdgeschoss und erster Stock als Vollgeschoss ausgebaut ohne Dachschrägen und dann gibt es oben noch ein ausgebautes Dachatelier und das ist natürlich ein enormer Mehrwert, wenn man quasi ein zweites Wohnzimmer hat. Man hat seine drei Schlafzimmer im ersten Stock. Großes Zimmer, Wohnzimmer, Küche, das zweite Bad im Erdgeschoss und dann noch einmal ein schönes ausgebautes Dachatelier. Das Ganze mit einem Keller, kommt man auf ca. 200 m2 Wohnfläche.Und wenn man dafür € 350.00,00 zahlt, kommt man weder bei einer Eigentumswohnung durch, noch bei einem Einfamilienhaus.

Was ist der Vorteil eines Reihenhauses?

Harald
Schippl
Muss man für den Lift mitbezahlen, auch wenn man im Erdgeschoss wohnt?
Muss man für den Lift mitbezahlen, auch wenn man im Erdgeschoss wohnt?
Das kommt darauf an. Der Lift an und für sich ist als Gemeinschaftsanlage definiert und Gemeinschaftsanlagen sind diejenigen, die grundsätzlich allen Mietern zur Benützung offenstehen und da werden Kosten in der Regel auch nach den Nutzflächen verteilt. Wenn etwa im Mietvertrag schon vereinbart ist, dass der Mieter sich am Lift beteiligt und auch die Betriebskosten trägt, dann wird er die auch in Zukunft mit zahlen müssen.Auch unabhängig davon ob er mit dem Lift vielleicht nur ins Kellergeschoss fahren kann und sonst nichts davon hat. Anders stellt es sich dar, wenn der Lift etwa nachträglich errichtet wird und der Vermieter den Mietern sagt, ihr dürft jetzt alle mit dem Lift fahren und dafür müsst ihr Betriebskosten bezahlen. Das ist ein Angebot von ihm, dass man aber nicht unbedingt annehmen muss, da könnte man dann sagen, „Danke, ich möchte mich am Lift nicht beteiligen“ und dann wird man auch keine Kosten dafür zahlen müssen.
Wer soll einen Schlüssel für den Lift bekommen?
Der Schlüssel ist eine sehr gute Frage. Der Schlüssel an sich ändert nichts an der Qualifikation der Gemeinschaftsanlage. Der Schlüssel stellt im Prinzip nur ein bisschen eine Überprüfbarkeit dessen dar, wer fahren kann und wer nicht. Ich möchte es vielleicht so erklären: Wenn der Vermieter sagt, ich gebe nur denjenigen einen Schlüssel, den ich mag, dann ist es keine Gemeinschaftsanlage und dann sind das gar keine Betriebskosten. Das heißt, er müsste dann im Prinzip den Mietern, auch mit denen einzeln vereinbare, zu welchen Beträgen sie sich am Lift beteiligen können. Dann ist es aber keine Gemeinschaftsanlage und unterliegt nicht der Regelung der Betriebskostenabrechnung, weil er eben einzelne ausschließt. Wenn er aber grundsätzlich sagt, jeder der will, kann bei mir einen Schlüssel haben und darf dann auch Betriebskosten mit zahlen, dann ist der Schlüssel ja nur eine technische Frage aber sein grundsätzliches Angebot besteht ja, dass alle Mieter fahren dürfen und dann ist der Schlüssel nicht wichtig für die Frage der Gemeinschaftsanalage.

Muss man für den Lift mit bezahlen, auch wenn man im Erdgeschoss wohnt?

Mag.
Udo
Weinberger
, MSc
Unterschied zwischen der ordentlichen Verwaltung und außerordentlichen Verwaltung
Unterschied zwischen der ordentlichen Verwaltung und außerordentlichen Verwaltung
Der Unterschied wird gemessen am Inhalt der Maßnahme. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind übliche Verwaltungshandlungen die üblicherweise auch in Verbindung mit der Bewirtschaftung einer Immobilie stehen.Es handelt sich diesbezüglich um einfache Reparaturen, um das Abrechnungswesen, um die Versicherung des Gebäudes oder beispielsweise auch die Hausreinigung. Diese Maßnahmen werden im herkömmlichen Sinne vom Hausverwalter, vom gesetzlich bestellten Verwalter, selbstständig erfüllt. Die Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung sind ein bisschen differenziert zu betrachten.Auf der einen Seite handelt es sich dabei um bauliche Maßnahmen, etwa eine Neugestaltung des Gebäudes, der Einbau eines Lifts, einer Gegensprechanlage, also Dinge die es vorher im Gebäude nicht gegeben hat. Für solche Maßnahmen ist ein Willensbildungsprozess der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Dieser erfolgt mittels eines Beschlusses und dieser Beschluss hat als Besonderheit dabei, dass er von denjenigen Wohnungseigentümern die mit diesem Beschluss nicht einverstanden sind, also von der überstimmten Minderheit, über eine Dauer von 3 Monaten bekämpft werden können.Es können also Einwände dagegen eingebracht werden und es können bei diesen Einwendungen sowohl formelle Kriterien als auch inhaltliche Kriterien eingebracht werden. Das Außerstreitgericht entscheidet dann darüber, ob dieser Beschluss formell richtig zustande gekommen ist bzw. ob die möglicherweise inhaltlichen Einwände Berücksichtigung finden oder nicht.Darüber hinaus bedürfen die Maßnahmen, die nicht mit baulichen Maßnahmen in Verbindung mit dem Bereich der außerordentlichen Verwaltung stehen, der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, also ist es hier notwendig auch einen Entscheidungsprozess im Wege sämtlicher Wohnungseigentümer herzustellen.

Unterschied zwischen der ordentlichen Verwaltung und außerordentlichen Verwaltung

Mag.
Karl
Wiesflecker
Was darf ich als Wohnungseigentümer in meiner Wohnung verändern?
Was darf ich als Wohnungseigentümer in meiner Wohnung verändern?
Der Umfang des Benützungsrechtes eines Wohnungseigentumsobjektes steht in Verbindung mit der Frage möglicher Beeinträchtigungen von Interessen anderer Wohnungseigentümer. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in einem 3-Stufenplan die möglichen Beeinträchtigungen vor und gibt dafür unterschiedliche Regelungsinhalte.Die Stufe 1 ist, wenn es sich um eine Maßnahme handelt, die sich ausschließlich auf das Innere eines Wohnungseigentumsobjekts bezieht. In einem solchen Fall unterscheidet man zwischen wesentlichen und unwesentlichen Maßnahmen. Unwesentliche Maßnahmen sind diejenigen, die mit keiner Substanzveränderung in Verbindung stehen, wie z.B. das Ausmalen einer Wohnung. Hierfür ist kein Zustimmungsrecht eines anderen Wohnungseigentümers gegeben und damit auch keine Verpflichtung des Wohnungseigentümers die anderen zu fragen. Bei den Maßnahmen die im Inneren der Wohnung vorgenommen werden, die aber auf die Substanz einwirken, wie beispielsweise ein Badezimmereinbau oder die Versetzung von Trennwänden, ist der Wohnungseigentümer verpflichtet die übrigen Wohnungseigentümer um Zustimmung zu bitten.Die Stufe 2 berücksichtigt Veränderungen in einem Wohnungseigentumsobjekt unter Inanspruchnahme auch von allgemeinen Teilen des Hauses. Das ist beispielsweise gegeben, wenn jemand eine Satellitenanlage montiert und dafür das allgemeine Dach benötigt. In einem solchen Fall sind sehr wohl auch die schutzwürdigen Interessen, wie optische Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer zu berücksichtigen.Die Stufe 3 beschäftigt sich damit, dass auch mit der Veränderung eines Wohnungseigentumsobjektes andere Wohnungseigentumsobjekte in Anspruch genommen werden. In einem solchen Fall ist mit dem betroffenen Wohnungseigentümer ein finanzieller Ausgleich zu finden.Für alle 3 Stufen gilt aber einheitlich, dass der Wohnungseigentümer nicht von sich selbst vorweg bestimmen kann, ob die Maßnahme wesentlich oder unwesentlich ist. Er hat jedenfalls die Zustimmung aller Wohnungseigentümer einzuholen und kann im Falle dessen, dass einer diese Zustimmung verweigert, das Außerstreitgericht anrufen und dieses beurteilt dann nach den Kriterien, ob die Einwendung gegeben oder zielführend ist. Ja oder Nein. Und daraus dann die Zustimmung entweder ersetzt wird oder ihm möglicherweise die Zustimmung zur Veränderung nicht gewährt wird.

Was darf ich als Wohnungseigentümer in meiner Wohnung verändern?

Mag.
Karl
Wiesflecker
Worauf sollte man bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Worauf sollte man bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Es empfiehlt sich Termine bei Tageslicht zu vereinbaren, da man in der Dunkelheit kleine Mängel in der Wohnung nicht sieht. Bei Wochenendbesichtigungen ist zu beachten, dass unter Umständen unter der Woche der Lärm in der näheren Umgebung weitaus stärker ist.Man sollte auch nicht nur den Zustand der Wohnung selbst kontrollieren, sondern auch die Umgebung, Stiegenhaus, allgemeine Flächen, das sagt oft sehr viel über die Bewohnerstruktur der Wohnhausanlage aus.
Soll ich mich auch über die Infrastruktur rund um das Objekt erkundigen?
Unbedingt. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Makler nach Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten in der näheren Umgebung der Wohnung und ganz wichtig auch, wenn der erste Eindruck stimmt, sollten Sie auch auf die Details in der Wohnung selber achten. Beispielsweise ob genug Steckdosen da sind, wo sich der oftmals vermisste Waschmaschinenanschluss befindet, etc. Ein ganz wesentlicher Punkt. Und nutzen Sie eine detaillierte Checkliste um auf die wichtigen Kriterien bei der Besichtigung nicht zu vergessen oder nehmen Sie jemanden Ihres Vertrauens mit, vier Augen sehen einfach mehr als zwei.

Worauf sollte man bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Es empfiehlt sich Termine bei Tageslicht zu vereinbaren, da man in der Dunkelheit kleine Mängel in der Wohnung nicht sieht. Bei Wochenendbesichtigungen ist zu beachten, dass unter Umständen unter der Woche der Lärm in der näheren Umgebung weitaus stärker ist. Man sollte auch nicht nur den Zustand der Wohnung selbst kontrollieren, sondern auch die Umgebung, Stiegenhaus, allgemeine Flächen, das sagt oft sehr viel über die Bewohnerstruktur der Wohnhausanlage aus.

Karin
Bosch
, MBA
Was sind die wesentlichen Bestandteile des Bauträgervertrages?
Was sind die wesentlichen Bestandteile des Bauträgervertrages?
Der Bauträgervertrag, der im Übrigen schriftlich abzuschließen ist, hat zunächst einmal das Gebäude, die Wohnung oder die Geschäftsräumlichkeit samt Zugehör und die vom Erwerber benutzbaren Teile der Gesamtanlage genau zu bezeichnen. Dazu sind dem Erwerber auch Pläne, Baubeschreibungen und Ausstattungsbeschreibungen zu übergeben.Weiters müssen im Bauträgervertrag eben folgende Bestimmungen aufgenommen werden, der späteste Übergabetermin des Objekts bzw. der Gesamtanlage. Befindet sich das Objekt in einer speziellen Gefahrenzone, wie etwa einer lawinenbedingten oder hochwasserbedingten Gefahrenzone, ist ein Hinweis auf eine solche Gefahrenzone vorzunehmen.Es muss die Fälligkeit der einzelnen Zahlungen je Ratenplan ausgewiesen sein und die entsprechenden Kontonummern, wohin die Zahlungen zu leisten sind.Weiters ist ein allfälliger Treuhänder zu benennen und Regelungen aufzunehmen, wie im Falle allfälliger Sonder- oder Zusatzausstattungen zu verfahren ist. Sind vom Erwerber konkrete Lasten zu übernehmen, wie etwa Servitutsrechte, sind diese Lasten wiederum genau anzuführen. Letztendlich ist das gewählte Sicherungsmodell und Bestimmungen zum Haftrücklass anzuführen.
Was muss übergeben werden?
Der Bauträger hat dazu auch Pläne, Baubeschreibungen und Ausstattungsbeschreibungen dem Erwerber zu übergeben.

Was sind die wesentlichen Bestandteile des Bauträgervertrages?

Mag. Dr.
Alexandra
Eberhardt
, MBA