Was ist der Richtwertmietzins?

DI
Sandra
Bauernfeind
, MRICS
Immobilienmakler
EHL Immobilien

Was ist der Richtwertmietzins?

Der Richtwertmietzins wurde mit März 1994 eingeführt. Er kommt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zum Tragen, welches drei Mietzinsarten kennt: die Angemessenheit, den Richtwertmietzins und die Kategorie D-Mietzins.

Der Richtwertmietzins kommt bei einer Wohnung bis zu 130 m2 zu tragen. Dieser ist auf Basis eines Richtwerts, der in Wien derzeit € 5,39 beträgt und wird dann mit Zu- und Abschlägen zu diesem Betrag für besondere Ausstattungsmerkmale oder ähnliche Dinge berechnet.

Was sind Zu- und Abschläge?

Wir sprechen in der Regel vom größtmöglichen Zuschlag in Form des Lagezuschlags, falls dieser verrechnet werden kann. Der größtmögliche Abschlag ist in der Regel der Befristungsabschlag, der mit 25 % zu tragen kommt.

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Worauf ist beim Zinshauskauf zu achten?
Worauf ist beim Zinshauskauf zu achten?
Zuerst muss ich mir überlegen, wofür will ich überhaupt das Zinshaus.Will ich es als Geldanlage oder will ich später darin wohnen. Diese Dinge schließen sich in Wahrheit ein bisschen aus. Wenn ich ein Zinshaus für die Geldanlage suche, dann werde ich mir ein fertiges Zinshaus suche, das heißt, es muss vom Keller bis zum Dach durchsaniert sein. Im besten Fall, wegen der höheren Miete, ist auch noch das Dachgeschoss ausgebaut. Wenn ich mir ein Zinshaus zulege, um selber darin zu wohnen, um dir das Dachgeschoss auszubauen, dann bin ich auf einer ganz anderen Ebene.Wichtiger Rat von uns nur, also wir bauen doch einige Dachböden im Jahr aus, es gibt nichts schwierigeres als einen Dachbodenausbau. Das heißt, wirklich einen Baumeister nehmen mit Referenzen, einen Architekten nehmen mit Referenzen. Anschauen was hat er bis jetzt gemacht. Wenn ich den Baumeister schon an der Hand habe, dann bitte auch gleich mit ihm durch das Haus gehen. Er wird sich das Haus anschauen und wird ihnen nachher eine Mängelliste übergeben.Die Mängelliste hat nur dann einen Sinn, wenn dabeisteht, dieser Mangel ist sofort zu machen, dieser Mangel ist in zwei Jahren zu machen, dieser Mangel ist in drei Jahren, fünf Jahren, zehn Jahren erst zu machen und dazu bitte gleich Kostenvoranschläge. Das kostet so viel, das kostet so viel. Dann habe ich eine Arbeitsunterlage, eine To-Do Liste für die nächsten zehn Jahre und weiß ungefähr, was mit dem Zinshaus auf mich zukommt.Ganz wichtig, was wir machen, nehmen sie sich die Zinsliste und gehen sie durch das Haus durch. Gehen sie, schauen sie sich an, welches Top wo liegt. Es heißt nicht, dass ein Top 5 im ersten Stock ist, nur weil das Top 4 auch im ersten Stock ist. Das Top 5 kann ein alter Keller unten vermodert sein, der vollkommen sinnlos ist. Sie kaufen Nutzfläche ein. Wenn sie ein Zinshaus kaufen mit 1000 m2 Nutzfläche und 120 m2 davon liegen im Souterrain, haben sie ein Zinshaus gekauft, das um 120 m2 zu teuer ist.
Markus
Steinböck
Worauf ist bei der Wohnungsübergabe einer Mietwohnung zu achten?
Worauf ist bei der Wohnungsübergabe einer Mietwohnung zu achten?
Werde ich als Maklerin mit der Vermietung einer Wohnung beauftragt begleite ich die Vertragsparteien selbstverständlich auch zur Übergabe. Das Übergabeprotokoll wird von mir mitgebracht und es enthält wesentliche Dinge wie z.B. der Zustand der Wohnung, etwaige Mängel, hier muss man entscheiden zwischen Mängel die vom Vermieter noch zu beheben sind oder Mängel die einfach nur dokumentiert werden um später Streitigkeiten auszuschließen.Es gibt ein Schlüsselübergabeprotokoll und bitte achten sie unbedingt darauf, dass sie alle Bedienungsanleitungen, Gebrauchsanweisungen vorfinden und diese auch wirklich aufheben.Weiters sollte eigentlich spätestens hier der Meldezettel ausgefüllt werden, der auch vom Vermieter zu unterschreiben ist und außerdem wäre auch dringend zu empfehlen zu überprüfen, ob sich das Vertragsobjekt überhaupt zum bedungenen Gebrauch eignet, sollte eigentlich im Vorfeld festgestellt werden aber es passiert ab und an auch, dass jemand eigentlich das Objekt ganz anders nutzen möchte als die Widmung der Wohnung tatsächlich ist.
Ummeldung bei Strom und Gas
Für Immobilienmakler ist auch das Smartphone ein wichtiges Arbeitstool. Ich fotografiere normalerweise die Zählerstände für Gas und Strom und leite sie gleich an Wien Energie weiter, damit der neue Verbraucher eingetragen werden kann.Andererseits dokumentiere ich auch etwaige Schäden und so weiter sehr gerne mit dem Telefon, weil das natürlich viel aussagekräftiger ist als etwas Schriftliches.
Mag.
Elisabeth
Rohr
, MRICS, CIPS
Wann kann man eine Genossenschaftswohnung kaufen?
Wann kann man eine Genossenschaftswohnung kaufen?
Ich kann jetzt nur für den Wiener Bereich sprechen, weil das Mietkaufmodell fußt grundsätzlich einmal auf Förderung und in zweiter Linie haben wir gesetzliche Regelungen dann auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. In Wien ist der Kauf jeglicher geförderter Wohnung, die nach den Bestimmungen des WWFSG 1989 gefördert wurde, möglich.Unabhängig davon, ob sie von gemeinnützigen Bauvereinigung oder von einem gewerblichen Bauträger errichtet wurde. Es ist allerdings nur dann ein Kauf möglich, wenn es sich nicht um eine Baurechtsliegenschaft handelt, dann kann der Kauf ausgeschlossen werden und wenn es sich um eine Wohnung handelt, wo der Finanzierungsbeitrag über den Betrag der Superförderung gelegen ist. Die Superförderung wurde definiert im Jahr 2000. Ein Finanzierungsbeitrag von maximal € 50,00 pro m2. Dieser Betrag wurde auch jährlich valorisiert. Wir sind derzeit bei rund € 69,00 am m2, wenn hier Wohnungen neu errichtet werden. Wenn Finanzierungsbeiträge verlangt wurden, die über diesen Betrag liegen und es handelt sich nicht um eine Baurechtsliegenschaft, dann ist grundsätzlich ein Kauf möglich. Wenn es sich um Wohnungen handelt wo der Finanzierungsbeitrag unter der Superförderungsgrenze gelegen ist, ist ein Kauf nicht möglich.Wichtig für den Kauf oder für die Berechtigung zum Kauf ist auch noch die Mietdauer. Wir unterscheiden jetzt hier wieder und hier gibt es erst kürzlich neueste Judikatur zu diesem Thema. Wenn ein Mieter als Erstbezug bei Erstbesiedelung der Wohnung eingezogen ist, so hat er das Recht zwischen dem 10. und 15. Bestandsjahres des Gebäudes einmalig von seinem Vermieter ein Anbot zum Kauf zu verlangen. Das heißt, der Mieter muss den Vermieter anschreiben: „Bitte legen Sie mir ein Anbot zum Kauf meiner Wohnung“. Der Viermieter ist dann verpflichtet innerhalb von 3 Monaten den Mieter ein Anbot zu legen. Der Mieter hat dann wieder die Möglichkeit, 6 Monate lang dieses Anbot anzunehmen oder eben nicht anzunehmenNimmt er das Anbot nicht an, ist sein Kaufrecht verwirkt. Nimmt er das Anbot an, kommt es in weiterer Folge zu den vereinbarten Konditionen zu einem Kaufvertrag der abwickelt wird. Üblicherweise werden Käufe mit Stichtag 31.12. bzw. 01.01. gemacht. Das ist zwar im Gesetz nirgends verankert, aber es hat sich aus der Praxis ergeben, weil es auch der Stichtag ist, zudem jährliche Abrechnungen zu tun sind. Wann kann der Mieter das Objekt kaufen, wenn er später eingezogen ist? Wenn der Mieter später eingezogen ist, dann richtet sich das Fenster zur Kaufoption oder der Zeitrahmen zur Kaufoption nicht nach dem Alter des Gebäudes, sondern nach der Mietdauer des Mieters und hier muss der Mieter zumindest 10 Jahre Mieter gewesen sein und im Zeitraum zwischen den 10. und 15 Jahr seiner Mietdauer kann er einmalig von seinem Vermieter ein Anbot verlangen.

Ich kann jetzt nur für den Wiener Bereich sprechen, weil das Mietkaufmodell fußt grundsätzlich einmal auf Förderung und in zweiter Linie haben wir gesetzliche Regelungen dann auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. In Wien ist der Kauf jeglicher geförderter Wohnung, die nach den Bestimmungen des WWFSG 1989 gefördert wurde, möglich. Unabhängig davon, ob sie von gemeinnützigen Bauvereinigung oder von einem gewerblichen Bauträger errichtet wurde.

Prok. Mag. (FH)
Doris
Molnar
Welche baulichen Änderungen darf ich in meiner Genossenschaftswohnung vornehmen?
Welche baulichen Änderungen darf ich in meiner Genossenschaftswohnung vornehmen?
Eine geförderte Wohnung unterliegt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.Wir haben dort eindeutige Regelungen, welche Veränderungen vorgenommen werden dürfen. Diese finden sich im § 9 des Mietrechtsgesetzes. Keine Zustimmung des Vermieters braucht man für geringfügige Änderungen, die ohne gröberen Aufwand wieder entfernbar sind, wie z.B. kleine Stifterl für Bilder oder auch Haken für einen Spiegel oder eine Verankerung für einen Schrank oder ein Bücherregal.Wenn der Mieter Stromleitungen erneuern möchte, Sanitäreinrichtungen erneuern möchte oder anders haben möchte, wenn Wände zusätzlich gestaltet werden sollen, wenn sie umgelegt werden sollen, also entfernt werden sollen, wenn am Außenbereich des Gebäudes etwas angebracht werden soll, wie z.B. Markisen oder auch Satellitenantennen, wenn Fenster ausgetauscht werden sollen, wenn der Mieter das möchte, all das muss er dem Vermieter fragen und abhängig von diesen Änderungen die der Mieter haben möchte, obliegt es dem Vermieter seine Zustimmung daran zu binden, dass der Mieter wenn er auszieht, das auch wieder in den ursprünglichen Zustand rückbaut. Das geht allerdings nicht bei allen Änderungen, die der Mieter haben möchte. Genaueres dazu steht im § 9 des MRG.

Eine geförderte Wohnung unterliegt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Wir haben dort eindeutige Regelungen, welche Veränderungen vorgenommen werden dürfen. Diese finden sich im § 9 des Mietrechtsgesetzes. Keine Zustimmung des Vermieters braucht man für geringfügige Änderungen, die ohne gröberen Aufwand wieder entfernbar sind, wie z.B. kleine Stifterl für Bilder oder auch Haken für einen Spiegel oder eine Verankerung für einen Schrank oder ein Bücherregal.

Prok. Mag. (FH)
Doris
Molnar
Was ist eine Untermiete?
Was ist eine Untermiete?
Die Untermiete ist ein Mietvertrag mit dem Hauptmieter einer Wohnung, nicht mit dem Eigentümer einer Wohnung. Als Untermieter teile ich das Schicksal des Hauptmietvertrages, das heißt, wenn der Hauptmietvertrag erfolgreich aufgekündigt wird, verliere ich auch meinen Untermietvertrag. Wenn der Hauptmieter seinen Mietvertrag aufkündigt, kann er zwar den Untermieter seinem Vermieter vorschlagen als neuen Hauptmieter. Der ist aber jetzt nicht daran gebunden mich auch als Nachfolger zu nehmen.
Wo ist die Untermiete verboten?
Machen wir es einfacher, Untermiete ist immer dann verboten, wenn das gesamte Objekt untervermietet werden soll und der Hauptmieter dort nicht mehr wohnt. Wenn die Untermiete unverhältnismäßig hoch im Vergleich zur Hauptmiete ist oder wenn aufgrund der Untervermietung so viele Personen in dem Objekt wohnen, dass ein Überbelag besteht, dann ist es jedenfalls verboten.
Kann der Mieter jederzeit kündigen?
Die Miete bei einem Untermietvertrag darf maximal 150% der Hauptmiete zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer betragen.

Was ist eine Untermiete?
Die Untermiete ist ein Mietvertrag mit dem Hauptmieter einer Wohnung, nicht mit dem Eigentümer einer Wohnung. Als Untermieter teile ich das Schicksal des Hauptmietvertrages, das heißt, wenn der Hauptmietvertrag erfolgreich aufgekündigt wird, verliere ich auch meinen Untermietvertrag. Wenn der Hauptmieter seinen Mietvertrag aufkündigt, kann er zwar den Untermieter seinem Vermieter vorschlagen als neuen Hauptmieter. Der ist aber jetzt nicht daran gebunden mich auch als Nachfolger zu nehmen.

Mag.
Herta
Bauer
Muss man für den Lift mitbezahlen, auch wenn man im Erdgeschoss wohnt?
Muss man für den Lift mitbezahlen, auch wenn man im Erdgeschoss wohnt?
Das kommt darauf an. Der Lift an und für sich ist als Gemeinschaftsanlage definiert und Gemeinschaftsanlagen sind diejenigen, die grundsätzlich allen Mietern zur Benützung offenstehen und da werden Kosten in der Regel auch nach den Nutzflächen verteilt. Wenn etwa im Mietvertrag schon vereinbart ist, dass der Mieter sich am Lift beteiligt und auch die Betriebskosten trägt, dann wird er die auch in Zukunft mit zahlen müssen.Auch unabhängig davon ob er mit dem Lift vielleicht nur ins Kellergeschoss fahren kann und sonst nichts davon hat. Anders stellt es sich dar, wenn der Lift etwa nachträglich errichtet wird und der Vermieter den Mietern sagt, ihr dürft jetzt alle mit dem Lift fahren und dafür müsst ihr Betriebskosten bezahlen. Das ist ein Angebot von ihm, dass man aber nicht unbedingt annehmen muss, da könnte man dann sagen, „Danke, ich möchte mich am Lift nicht beteiligen“ und dann wird man auch keine Kosten dafür zahlen müssen.
Wer soll einen Schlüssel für den Lift bekommen?
Der Schlüssel ist eine sehr gute Frage. Der Schlüssel an sich ändert nichts an der Qualifikation der Gemeinschaftsanlage. Der Schlüssel stellt im Prinzip nur ein bisschen eine Überprüfbarkeit dessen dar, wer fahren kann und wer nicht. Ich möchte es vielleicht so erklären: Wenn der Vermieter sagt, ich gebe nur denjenigen einen Schlüssel, den ich mag, dann ist es keine Gemeinschaftsanlage und dann sind das gar keine Betriebskosten. Das heißt, er müsste dann im Prinzip den Mietern, auch mit denen einzeln vereinbare, zu welchen Beträgen sie sich am Lift beteiligen können. Dann ist es aber keine Gemeinschaftsanlage und unterliegt nicht der Regelung der Betriebskostenabrechnung, weil er eben einzelne ausschließt. Wenn er aber grundsätzlich sagt, jeder der will, kann bei mir einen Schlüssel haben und darf dann auch Betriebskosten mit zahlen, dann ist der Schlüssel ja nur eine technische Frage aber sein grundsätzliches Angebot besteht ja, dass alle Mieter fahren dürfen und dann ist der Schlüssel nicht wichtig für die Frage der Gemeinschaftsanalage.

Muss man für den Lift mit bezahlen, auch wenn man im Erdgeschoss wohnt?

Mag.
Udo
Weinberger
, MSc
Worauf sollte man bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Worauf sollte man bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Es empfiehlt sich Termine bei Tageslicht zu vereinbaren, da man in der Dunkelheit kleine Mängel in der Wohnung nicht sieht. Bei Wochenendbesichtigungen ist zu beachten, dass unter Umständen unter der Woche der Lärm in der näheren Umgebung weitaus stärker ist.Man sollte auch nicht nur den Zustand der Wohnung selbst kontrollieren, sondern auch die Umgebung, Stiegenhaus, allgemeine Flächen, das sagt oft sehr viel über die Bewohnerstruktur der Wohnhausanlage aus.
Soll ich mich auch über die Infrastruktur rund um das Objekt erkundigen?
Unbedingt. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Makler nach Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten in der näheren Umgebung der Wohnung und ganz wichtig auch, wenn der erste Eindruck stimmt, sollten Sie auch auf die Details in der Wohnung selber achten. Beispielsweise ob genug Steckdosen da sind, wo sich der oftmals vermisste Waschmaschinenanschluss befindet, etc. Ein ganz wesentlicher Punkt. Und nutzen Sie eine detaillierte Checkliste um auf die wichtigen Kriterien bei der Besichtigung nicht zu vergessen oder nehmen Sie jemanden Ihres Vertrauens mit, vier Augen sehen einfach mehr als zwei.

Worauf sollte man bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Es empfiehlt sich Termine bei Tageslicht zu vereinbaren, da man in der Dunkelheit kleine Mängel in der Wohnung nicht sieht. Bei Wochenendbesichtigungen ist zu beachten, dass unter Umständen unter der Woche der Lärm in der näheren Umgebung weitaus stärker ist. Man sollte auch nicht nur den Zustand der Wohnung selbst kontrollieren, sondern auch die Umgebung, Stiegenhaus, allgemeine Flächen, das sagt oft sehr viel über die Bewohnerstruktur der Wohnhausanlage aus.

Karin
Bosch
, MBA