Vorsteuer und Umsatzsteuer bei der Vermietung

Hier kommt es wesentlich auf die Person des Verkäufers an. Handelt es sich beim Verkäufer um eine Privatperson, kann man die Umsatzsteuer außer Acht lassen.Handelt sich bei der Person des Veräußerers hingegen um einen Unternehmer, im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, dann unterliegt der Verkauf grundsätzlich der Umsatzsteuer. Hier gibt es zwei Unterscheidungen. Der Verkauf ist generell umsatzsteuerbefreit, allerdings kann sich der Verkäufer dafür entscheiden, sehr wohl Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.Es gibt eine Option. Das macht für den Käufer einen großen Unterschied. Handelt es sich um eine Privatperson ist es ein Kostenfaktor, weil 20 % hinzukommen. Handelt es sich dagegen um einen Unternehmer, wird es diesem egal sein, da er sich die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen kann.Auf der anderen Seite muss der Veräußerer überlegen, welche Konsequenzen das für ihn haben kann. Hat er sich z.B. in den letzten 20 Jahren Vorsteuern geholt, gegebenenfalls aus dem Ankauf der Immobilie oder aus der Herstellung oder aus Großreparaturen, sind diese anteilig an das Finanzamt zurückzuzahlen, wenn der Verkauf umsatzsteuerfrei erfolgt.Der Erwerber hat keinen Einfluss auf die Entscheidung. Die Entscheidung liegt ganz alleine beim Veräußerer. Im Normalfall werden die Konsequenzen auch in den Kaufpreisverhandlungen berücksichtigt.

Vermietungstätigkeiten die mittel- bis langfristig keinen Gesamtgewinn erwarten lassen, fallen unter den Begriff der Liebhaberei.Dies hat einerseits zur Folge, dass der Vermieter einen Überschuss der sich ausnahmsweise ergibt nicht versteuern muss. Anderseits sind aber auch Verluste die entstehen, steuerlich nicht ausgleichsfähig. Für einen Investor hat das Vorliegen von Liebhaberei somit durchaus negative Folgen. Der Investor ist daher dazu berechtigt, das Vorliegen von Liebhaberei zu widerlegen, wenn er mittels einer Prognoserechnung glaubhaft machen kann, dass über einen bestimmten Zeitraum dennoch ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist.Liebhaberei hat aber nicht nur einkommensteuerrechtliche Folgen, sondern auch Folgen in der Umsatzsteuer. Ganz wichtig, wenn Liebhaberei vorliegt, muss der Vermieter dem Mieter keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen. Im Gegenzug ist der Vermieter aber auch nicht dazu berechtigt sich Vorsteuern abzuziehen. Das heißt, der Vermieter kann sich keine Umsatzsteuerbeträge, die ihm selbst im Zusammenhang mit einer Immobilienrechnung gestellt wurden, vom Finanzamt zurückholen. Diese Umsatzsteuerbeträge werden somit wirklich zu einem Kostenfaktor für den Vermieter.

Unabhängig von der Vermietungstätigkeit unterliegt der österreichische Immobilienbesitz der Grundsteuer. Die Grundsteuer wird von der Gemeinde mittels Steuerbescheid festgesetzt, in der die Immobilie liegt. Die Grundsteuer variiert somit von Gemeinde zu Gemeinde und hängt auch von der konkreten Nutzung der Liegenschaft ab. Sie sollte aber in der Praxis nicht mehr als 1 % des Einheitswertes der Immobilie betragen. Der Vermieter ist grundsätzlich dazu berechtigt, die Grundsteuer an den Mieter mit den Betriebskosten weiter zu verrechnen. Diesfalls wird die Grundsteuer somit zu keiner endgültigen Belastung des Vermieters.Das Einkommen, das der Vermieter aus der Vermietung erzielt, unterliegt in Österreich grundsätzlich der progressiven Einkommensbesteuerung. Das heißt, dass der Tarif auch von den übrigen Einkünften abhängt, die der Vermieter erzielt. Das heißt also in der Praxis, dass der Einkommensteuertarif in Abhängigkeit vom Einkommen ansteigt und in der Praxis zwischen 25 und 50 % liegt. Werden in einem Jahr Verluste erwirtschaftet sind diese grundsätzlich mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften ausgleichsfähig. Ob es nun in der Praxis tatsächlich zu einer Besteuerung kommt oder ob die Möglichkeit einer Minderung der steuerpflichtigen Einkünfte durch Verluste besteht, hängt davon ab, ob Liebhaberei vorliegt. Mehr dazu aber später.Zwei weitere Themenbereiche mit denen sich ein Vermieter auseinandersetzen muss, sind die Umsatzsteuer und bei Abschluss der Mietverträge die Bestandvertragsgebühr in Höhe von 1 %. In der Praxis trägt der Mieter nicht nur die Umsatzsteuerbelastung, sondern auch eine Bestandvertragsgebühr. Mit Blick auf die Steuerberatungspraxis möchte ich aber anmerken, dass der Mietvertragsabschluss grundsätzlich durchaus so ausgestaltet werden kann, dass keine Bestandvertragsgebühr anfällt.

Also grundsätzlich haften der Käufer und der Verkäufer solidarisch dafür. Bei Erbschaften und Schenkungen nur der Erwerber.Um sich allfällige Sorgen zu sparen, ist es ratsam an einen rechtlichen Vertreter, einen Notar, Rechtsanwalt in Zusammenarbeit mit einem Steuerberater heranzutreten. Denn dann werden alle Formalitäten, sprich die Anzeige bei den Finanzbehörden bezüglich des grunderwerbsteuerlichen Vorganges und die Abfuhr, übernommen und damit gibt es auch kein weiteres Haftungsrisiko für den Kunden.

Hier unterscheidet man auf der einen Seite in sogenannte entgeltliche Grunderwerbesteuertransaktion und auf der anderen Seite in unentgeltliche.Bei der Entgeltlichen kommt als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis zur Geltung bzw. der Grundstückswert als Mindestbemessungsgrundlage. Bei der Unentgeltlichen immer der Grundstückswert.Was den Steuertarif betrifft, ist es 3,5 % bei entgeltlichen Transaktionen, während bei Unentgeltlichen der günstigere sogenannte Stufentarif zur Anwendung kommt. 0,5 % für die ersten € 250.00,00, 2 % für die weiteren € 150.000,00 und ab € 400.000,00 kommt wieder der 3,5 % Steuersatz zur Anwendung.