Neuerungen der Steuerreformen 2015/2016

Dr.
Elisabeth
Pamperl
Steuerberaterin
Deloitte

Neuerungen der Steuerreformen 2015/2016

Die Steuerreform 2015 hat erneut gezeigt, dass die Immobilienbesteuerung in einen Wandel begriffen ist. So wurde das Grunderwerbsteuerrecht tiefgreifend geändert. Auf diese Änderungen möchte ich jetzt aber nicht im Detail eingehen. Die wurden ja bereits in vorigen Beiträgen besprochen.

An dieser Stelle möchte ich einige Neuerungen herausgreifen, die besonders für Vorsorgeimmobilien im Bereich der laufenden Besteuerung und der Besteuerung eines Gewinns bei der Veräußerung von Relevanz sind.


Kommen wir zuerst zur laufenden Immobilienbesteuerung. Ein Vermieter, wenn keine Liebhaberei vorliegt, ist grundsätzlich zu einer Absetzung für Abnutzung in Höhe von 1,5 % jährlich berechtigt. Im Zuge der Steuerreform 2015 kam es da zu einigen Verschärfungen und es ist somit zu rechnen, dass die Aufwendungen die der Vermieter steuermindernd ansetzen kann, in Zukunft eher sinken werden. Was hat sich jetzt bei der Besteuerung des Veräußerungsgewinns getan? Nun, prinzipiell sind Gewinne die bei der Veräußerung durch private Investoren von Immobiliengeschäften entstehen, steuerpflichtig. Der Tarif betrug bisher 25 %. Wurde aber nun seit 1. Jänner 2016 auf 30 % erhöht.

In Anbetracht dieser Verschärfung der Rechtslage ist fraglich, ob jetzt private Investoren wirklich die geplante Rendite auch tatsächlich erzielen werden. Es könnte aber auch sein, dass durch diese Gesetzesänderungen in Zukunft weniger oft mit Liebhaberei zu rechnen ist. Es könnte durchaus auch positive Auswirkungen haben, nämlich dann, wenn Verluste verstärkt abzugsfähig sind.

Vom Hintergrund dieser Änderungen ist aber gewiss, eine kompetente und projektbereitende Beratung ist wichtiger denn je.

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Fällt bei Immobilientransaktionen Umsatzsteuer an?
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Hier kommt es wesentlich auf die Person des Verkäufers an. Handelt es sich beim Verkäufer um eine Privatperson, kann man die Umsatzsteuer außer Acht lassen.Handelt sich bei der Person des Veräußerers hingegen um einen Unternehmer, im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, dann unterliegt der Verkauf grundsätzlich der Umsatzsteuer. Hier gibt es zwei Unterscheidungen. Der Verkauf ist generell umsatzsteuerbefreit, allerdings kann sich der Verkäufer dafür entscheiden, sehr wohl Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.Es gibt eine Option. Das macht für den Käufer einen großen Unterschied. Handelt es sich um eine Privatperson ist es ein Kostenfaktor, weil 20 % hinzukommen. Handelt es sich dagegen um einen Unternehmer, wird es diesem egal sein, da er sich die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen kann.Auf der anderen Seite muss der Veräußerer überlegen, welche Konsequenzen das für ihn haben kann. Hat er sich z.B. in den letzten 20 Jahren Vorsteuern geholt, gegebenenfalls aus dem Ankauf der Immobilie oder aus der Herstellung oder aus Großreparaturen, sind diese anteilig an das Finanzamt zurückzuzahlen, wenn der Verkauf umsatzsteuerfrei erfolgt.Der Erwerber hat keinen Einfluss auf die Entscheidung. Die Entscheidung liegt ganz alleine beim Veräußerer. Im Normalfall werden die Konsequenzen auch in den Kaufpreisverhandlungen berücksichtigt.

Fällt bei Immobilientransaktionen Umsatzsteuer an?

Mag.
Barbara
Zorman
, LL.M.
Neuerungen der Steuerreformen 2015/2016
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Die Steuerreform 2015 hat erneut gezeigt, dass die Immobilienbesteuerung in einen Wandel begriffen ist. So wurde das Grunderwerbsteuerrecht tiefgreifend geändert. Auf diese Änderungen möchte ich jetzt aber nicht im Detail eingehen. Die wurden ja bereits in vorigen Beiträgen besprochen.An dieser Stelle möchte ich einige Neuerungen herausgreifen, die besonders für Vorsorgeimmobilien im Bereich der laufenden Besteuerung und der Besteuerung eines Gewinns bei der Veräußerung von Relevanz sind.Kommen wir zuerst zur laufenden Immobilienbesteuerung. Ein Vermieter, wenn keine Liebhaberei vorliegt, ist grundsätzlich zu einer Absetzung für Abnutzung in Höhe von 1,5 % jährlich berechtigt. Im Zuge der Steuerreform 2015 kam es da zu einigen Verschärfungen und es ist somit zu rechnen, dass die Aufwendungen die der Vermieter steuermindernd ansetzen kann, in Zukunft eher sinken werden. Was hat sich jetzt bei der Besteuerung des Veräußerungsgewinns getan? Nun, prinzipiell sind Gewinne die bei der Veräußerung durch private Investoren von Immobiliengeschäften entstehen, steuerpflichtig. Der Tarif betrug bisher 25 %. Wurde aber nun seit 1. Jänner 2016 auf 30 % erhöht.In Anbetracht dieser Verschärfung der Rechtslage ist fraglich, ob jetzt private Investoren wirklich die geplante Rendite auch tatsächlich erzielen werden. Es könnte aber auch sein, dass durch diese Gesetzesänderungen in Zukunft weniger oft mit Liebhaberei zu rechnen ist. Es könnte durchaus auch positive Auswirkungen haben, nämlich dann, wenn Verluste verstärkt abzugsfähig sind.Vom Hintergrund dieser Änderungen ist aber gewiss, eine kompetente und projektbereitende Beratung ist wichtiger denn je.

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Dr.
Elisabeth
Pamperl
Mit welchen Steuern muss der Vermieter von österr. Liegenschaften rechnen?
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Unabhängig von der Vermietungstätigkeit unterliegt der österreichische Immobilienbesitz der Grundsteuer. Die Grundsteuer wird von der Gemeinde mittels Steuerbescheid festgesetzt, in der die Immobilie liegt. Die Grundsteuer variiert somit von Gemeinde zu Gemeinde und hängt auch von der konkreten Nutzung der Liegenschaft ab. Sie sollte aber in der Praxis nicht mehr als 1 % des Einheitswertes der Immobilie betragen. Der Vermieter ist grundsätzlich dazu berechtigt, die Grundsteuer an den Mieter mit den Betriebskosten weiter zu verrechnen. Diesfalls wird die Grundsteuer somit zu keiner endgültigen Belastung des Vermieters.Das Einkommen, das der Vermieter aus der Vermietung erzielt, unterliegt in Österreich grundsätzlich der progressiven Einkommensbesteuerung. Das heißt, dass der Tarif auch von den übrigen Einkünften abhängt, die der Vermieter erzielt. Das heißt also in der Praxis, dass der Einkommensteuertarif in Abhängigkeit vom Einkommen ansteigt und in der Praxis zwischen 25 und 50 % liegt. Werden in einem Jahr Verluste erwirtschaftet sind diese grundsätzlich mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften ausgleichsfähig. Ob es nun in der Praxis tatsächlich zu einer Besteuerung kommt oder ob die Möglichkeit einer Minderung der steuerpflichtigen Einkünfte durch Verluste besteht, hängt davon ab, ob Liebhaberei vorliegt. Mehr dazu aber später.Zwei weitere Themenbereiche mit denen sich ein Vermieter auseinandersetzen muss, sind die Umsatzsteuer und bei Abschluss der Mietverträge die Bestandvertragsgebühr in Höhe von 1 %. In der Praxis trägt der Mieter nicht nur die Umsatzsteuerbelastung, sondern auch eine Bestandvertragsgebühr. Mit Blick auf die Steuerberatungspraxis möchte ich aber anmerken, dass der Mietvertragsabschluss grundsätzlich durchaus so ausgestaltet werden kann, dass keine Bestandvertragsgebühr anfällt.

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Dr.
Elisabeth
Pamperl