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Fällt bei Immobilientransaktionen Umsatzsteuer an?

Mag.
Barbara
Zorman
, LL.M.
Steuerberaterin
Deloitte

Fällt bei Immobilientransaktionen Umsatzsteuer an?

Hier kommt es wesentlich auf die Person des Verkäufers an. Handelt es sich beim Verkäufer um eine Privatperson, kann man die Umsatzsteuer außer Acht lassen.

Handelt sich bei der Person des Veräußerers hingegen um einen Unternehmer, im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, dann unterliegt der Verkauf grundsätzlich der Umsatzsteuer. Hier gibt es zwei Unterscheidungen. Der Verkauf ist generell umsatzsteuerbefreit, allerdings kann sich der Verkäufer dafür entscheiden, sehr wohl Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.

Es gibt eine Option. Das macht für den Käufer einen großen Unterschied. Handelt es sich um eine Privatperson ist es ein Kostenfaktor, weil 20 % hinzukommen. Handelt es sich dagegen um einen Unternehmer, wird es diesem egal sein, da er sich die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen kann.

Auf der anderen Seite muss der Veräußerer überlegen, welche Konsequenzen das für ihn haben kann. Hat er sich z.B. in den letzten 20 Jahren Vorsteuern geholt, gegebenenfalls aus dem Ankauf der Immobilie oder aus der Herstellung oder aus Großreparaturen, sind diese anteilig an das Finanzamt zurückzuzahlen, wenn der Verkauf umsatzsteuerfrei erfolgt.

Der Erwerber hat keinen Einfluss auf die Entscheidung. Die Entscheidung liegt ganz alleine beim Veräußerer. Im Normalfall werden die Konsequenzen auch in den Kaufpreisverhandlungen berücksichtigt.

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Wie ermittelt man den Wert eines Zinshauses?
Wie ermittelt man den Wert eines Zinshauses?
Schwierige Sache. Wenn ich es wirklich wissen möchte und das Ganze für eine offizielle Sache brauche, dann gehe ich natürlich zu einem Gutachter.Der schaut sich das an, macht ein ordentliches Gutachten. Das kostet natürlich einiges. Aber für Erbschaftsstreitigkeiten, Gerichtssachen, steuerliche Sachen etc., da benötige ich eine Gutachtung, das ist auch sehr in Ordnung.Wenn ich nur mal Daumen mal Pi mein eigenes Zinshaus einwerten möchte oder mir überlege 3 - 4 Angebote und was ist das bessere. Wie schaut es mit dem Preis aus? Wir prüfen in der Woche etwa 20 Zinshäuser. Wir können da nicht jedes Mal zu einem Gutachter gehen. Wir machen es, vielleicht ist das ein Tipp, wie man den Wert eines Zinshauses rasch und günstig bewertet.Was machen wir? Wir schauen uns zuerst die Lage an, dass kann jeder selber machen. Ist es eine gute Wohnlage, ist es eine schlechte Wohnlage, ist eine U-Bahn in der Nähe, bin ich innerhalb des Gürtels, bin ich außerhalb des Gürtels. Das ist eine einfache Sache. Ein Zinshaus im 4. Bezirk, wird mehr Wert sein als ein Zinshaus im 15. Bezirk. Dann nehme ich mir die Zinsliste, dass ist sowas wie die Bibel im Zinshaus. Die Zinsliste schaue ich mir an, welches Top liegt wo. Ist das eine gute Nutzfläche, ist das eine schlechte Nutzfläche. Eine Wohnung im ersten Stock ist mehr wert als eine Wohnung im Souterrain. Die muss ich auch unterschiedlich bewerten.Das heißt, ich zerlege eigentlich das Haus in seine Einzelteile und bewerte jede einzelne Wohnung einmal von der Lage und vom Zustand. Dann wie schaut der Mietvertrag aus. Bin ich befristet, bin ich unbefristet oder bin ich leer. Am meisten und das ist dem österreichischen Mietrecht geschuldet, ist eine Wohnung wert, wenn sie leer ist. Die setze ich an. Die werden bei uns angesetzt zwischen € 1.800,00, € 2.000,00 bis hinauf € 4.000,00, € 4.500,00 am Quadratmeter.Ist die Wohnung unbefristet vermietet, um das andere Extrembeispiel zu nehmen, ist es zwischen € 800,00 und vielleicht nur € 2.000,00 wert. In Summe ergibt das einen Gesamtwert des Hauses. Dazu gebe ich noch den Dachboden je nach Nutzfläche, was ich ausbauen kann. Sagen wir 200 m2 ist nicht so gut, weil klein und teuer auszubauen. 400 m2 ist besser. Je nach Lage des Dachbodens kann ich wieder multiplizieren mit € 800,00 oder mit € 2.000,00. Je nachdem wo der liegt und dann habe ich eine Gesamtsumme. In Wahrheit funktioniert auch unser Immomarie Zinshausrechner so.
Markus
Steinböck
Die größten Fehler beim Zinshausverkauf
Die größten Fehler beim Zinshausverkauf
Die größten Fehler beim Zinshausverkauf passieren eigentlich schon vorher. Ich bin immer wieder überrascht, wie es Verkäufer schaffen, ihre Häuser, die sie seit Jahren, Jahrzehnten um teures Geld hergerichtet haben, mit schlechten Mietverträgen im Wert zu reduzieren oder gar auf Null zu bringen.Jede Wohnung, die schlecht vermietet ist, mit einem Weitergaberecht oder mit einem Untervermietrecht, oder ein Dachboden, der Weitergabe- und Untervermietrecht hat, oder Sonderrechte an Gärten, minimieren den Wert dieser Wohnung. Im Zweifelsfall, im Extremfall kann das bis auf Null gehen.Also ein Dachboden, so schön kann er gar nicht ausgebaut sein, wo ich ein Weitergaberecht habe auf 68 Jahre, ist für einen Verkäufer nichts wert. Zweiter großer Fehler: Schlichtungsstellenverfahren. Man wird es nicht vermeiden können. Schlichtungsstellenverfahren gibt es in jedem Zinshaus.Wer keine Schlichtungsstellenverfahren will, sollte sich kein Zinshaus kaufen. Manchmal sind sie berechtigt, manchmal sind sie unberechtigt. Bitte nur nicht einen Monat bevor ich plane das Haus zu verkaufen, einen Streit anfangen mit dem Mieter. Gerade private Käufer legen darauf Wert, dass sie ein ruhiges Zinshaus kaufen.Wenn sie jetzt mit jedem Mieter einen Monat bevor sie das Haus verkaufen streiten, wird es teuer werden. Ganz auf den Punkt gebracht, wenn der Mieter auszieht und die Ceranplatte hat einen kleinen Kratzer bitte zahlen sie im trotzdem die Kaution aus, weil sonst kommt er vielleicht auf die Idee ein Mietfeststellungsverfahren zu machen und das zieht sich dann länger, egal wie es ausgeht.
Markus
Steinböck
Worauf ist beim Zinshauskauf zu achten?
Worauf ist beim Zinshauskauf zu achten?
Zuerst muss ich mir überlegen, wofür will ich überhaupt das Zinshaus.Will ich es als Geldanlage oder will ich später darin wohnen. Diese Dinge schließen sich in Wahrheit ein bisschen aus. Wenn ich ein Zinshaus für die Geldanlage suche, dann werde ich mir ein fertiges Zinshaus suche, das heißt, es muss vom Keller bis zum Dach durchsaniert sein. Im besten Fall, wegen der höheren Miete, ist auch noch das Dachgeschoss ausgebaut. Wenn ich mir ein Zinshaus zulege, um selber darin zu wohnen, um dir das Dachgeschoss auszubauen, dann bin ich auf einer ganz anderen Ebene.Wichtiger Rat von uns nur, also wir bauen doch einige Dachböden im Jahr aus, es gibt nichts schwierigeres als einen Dachbodenausbau. Das heißt, wirklich einen Baumeister nehmen mit Referenzen, einen Architekten nehmen mit Referenzen. Anschauen was hat er bis jetzt gemacht. Wenn ich den Baumeister schon an der Hand habe, dann bitte auch gleich mit ihm durch das Haus gehen. Er wird sich das Haus anschauen und wird ihnen nachher eine Mängelliste übergeben.Die Mängelliste hat nur dann einen Sinn, wenn dabeisteht, dieser Mangel ist sofort zu machen, dieser Mangel ist in zwei Jahren zu machen, dieser Mangel ist in drei Jahren, fünf Jahren, zehn Jahren erst zu machen und dazu bitte gleich Kostenvoranschläge. Das kostet so viel, das kostet so viel. Dann habe ich eine Arbeitsunterlage, eine To-Do Liste für die nächsten zehn Jahre und weiß ungefähr, was mit dem Zinshaus auf mich zukommt.Ganz wichtig, was wir machen, nehmen sie sich die Zinsliste und gehen sie durch das Haus durch. Gehen sie, schauen sie sich an, welches Top wo liegt. Es heißt nicht, dass ein Top 5 im ersten Stock ist, nur weil das Top 4 auch im ersten Stock ist. Das Top 5 kann ein alter Keller unten vermodert sein, der vollkommen sinnlos ist. Sie kaufen Nutzfläche ein. Wenn sie ein Zinshaus kaufen mit 1000 m2 Nutzfläche und 120 m2 davon liegen im Souterrain, haben sie ein Zinshaus gekauft, das um 120 m2 zu teuer ist.
Markus
Steinböck
Worauf ist bei der Wohnungsübergabe einer Mietwohnung zu achten?
Worauf ist bei der Wohnungsübergabe einer Mietwohnung zu achten?
Werde ich als Maklerin mit der Vermietung einer Wohnung beauftragt begleite ich die Vertragsparteien selbstverständlich auch zur Übergabe. Das Übergabeprotokoll wird von mir mitgebracht und es enthält wesentliche Dinge wie z.B. der Zustand der Wohnung, etwaige Mängel, hier muss man entscheiden zwischen Mängel die vom Vermieter noch zu beheben sind oder Mängel die einfach nur dokumentiert werden um später Streitigkeiten auszuschließen.Es gibt ein Schlüsselübergabeprotokoll und bitte achten sie unbedingt darauf, dass sie alle Bedienungsanleitungen, Gebrauchsanweisungen vorfinden und diese auch wirklich aufheben.Weiters sollte eigentlich spätestens hier der Meldezettel ausgefüllt werden, der auch vom Vermieter zu unterschreiben ist und außerdem wäre auch dringend zu empfehlen zu überprüfen, ob sich das Vertragsobjekt überhaupt zum bedungenen Gebrauch eignet, sollte eigentlich im Vorfeld festgestellt werden aber es passiert ab und an auch, dass jemand eigentlich das Objekt ganz anders nutzen möchte als die Widmung der Wohnung tatsächlich ist.
Ummeldung bei Strom und Gas
Für Immobilienmakler ist auch das Smartphone ein wichtiges Arbeitstool. Ich fotografiere normalerweise die Zählerstände für Gas und Strom und leite sie gleich an Wien Energie weiter, damit der neue Verbraucher eingetragen werden kann.Andererseits dokumentiere ich auch etwaige Schäden und so weiter sehr gerne mit dem Telefon, weil das natürlich viel aussagekräftiger ist als etwas Schriftliches.
Mag.
Elisabeth
Rohr
, MRICS, CIPS
Ablauf beim Unbau einer Wohnung
Ablauf beim Umbau einer Wohnung
Der Gesetzesgeber hat in der letzten Novelle das Einreichverfahren deutlich vereinfacht und sieht drei Aspekte für eine Einreichung. Der erste Aspekt ist, wenn die Fassade mit Teil des Umbaus ist. Das heißt, wenn ein Fenster neu versetzt wird, eine Fenstertür für einen Balkon eingebaut wird, wenn ein Fenster vergrößert wird. Der zweite Aspekt ist, wenn eine Umwidmung passiert, das heißt, wenn aus einem Büro zum Beispiel eine Wohnung entsteht. Und der dritte Aspekt ist, wenn eine Wohnungstrennwand mit in den Bau einbezogen ist, das heißt, wenn eine Wohnung zusammengelegt oder vergrößert wird.In diesem Fall kommt eine Einreichung zur Anwendung, das heißt, es werden Einreichpläne abgegeben von einem Architekten oder einem planenden Baumeister erstellt, je nach Erfordernis Bezug habende Unterlagen wie zum Beispiel eine Statik oder eine Bauphysik. Erforderlich ist, weiteres ein Grundbuchsauszug und ein Bauansuchen und die erforderlichen Unterschriften von dem Bauwerber, vom Planer, Planverfasser vom Bauführer, diese Unterschrift kann auch nachgebracht werden.In allen anderen Fällen ist ein einfaches Verfahren, das ist der § 62, erforderlich. Der Unterschied zwischen diesen beiden Verfahren ist eigentlich die Verfahrensdauer, also weniger die Unterlagen die beizubringen sind, sondern im Fall der Einreichung hat die Behörde 6 Monate Zeit für die Bewilligung und im anderen Fall können sie nach 4 Wochen mit dem Bau beginnen, sofern sie keine Ablehnung erhalten.
Bmst. Ing.
Renate
Scheidenberger
Worauf ist beim Ankauf einer Wohnung technisch zu achten?
Worauf ist beim Ankauf einer Wohnung technisch zu achten?
Wesentlich beim Ankauf einer Wohnung, speziell im Altbaubereich ist, dass sie nie als Solitär betrachten werden kann, sondern dass das gesamte Haus oder die Substanz des Hauses betrachtet werden muss. Das heißt, ist zum Beispiel beim Gebäude die Steigleitung bereits saniert sowohl Gas als auch Strom, ist das Entrée saniert, ist ein Lift vorhanden? Wenn diese Frage mit Ja zu beantworten ist, dann kann man sich um die Wohnung kümmern. Hier im Speziellen: Wie ist zum Beispiel der Fußbodenaufbau?In Gründerzeithäusern gibt es meist Tramdecken, wenn die zum Beispiel sehr schwingen und schon beeinträchtigt sind, ist eine Verstärkung oder ein Estrich erforderlich. Hier geht die Sanierung schon mal in Kosten. Das heißt, dass ist die Frage, wie viel möchte ich zusätzlich zu meinem Ankauf noch investieren. Ist die Wohnung so geschnitten, dass sie meinen Bedürfnissen entspricht. Kann ich zum Beispiel Trennwände zusätzlich aufstellen. Die nächste Frage gilt den Sanitärinstallationen. Ein Leitungstausch sowohl für die Elektrik als auch für Sanitär ist zu Beginn durchaus zu empfehlen.Am meisten stellt sich heraus, dass in diesem Zusammenhang dann auch Verputz ergänzt oder saniert werden sollte und das sind Dinge die einfach nur zu Beginn einer Sanierung oder eines Einzugs zu machen sind. Das Schmutzaufkommen ist dann einfach drastisch zu hoch, wenn man schon einmal eingezogen ist.
Bmst. Ing.
Renate
Scheidenberger
Welche Sicherheit bietet der Makler?
Welche Sicherheit bietet der Makler?
Eine sehr hohe. Ich bringe ein Beispiel, welches eine sehr gefährliche Sache ist und zwar, wenn man Privat zu Privat verkauft. Der Privatverkäufer ist oft nicht wissend, welche Risiken er möglicherweise eingeht, denn alle diese Dinge die er nicht angibt, die er nicht als Information weitergibt, können nachher von einem allfälligen Käufer sehr wohl in Anspruch genommen werden oder als Reklamation oder Gewährleistung reklamiert werden.Das bedeutet, die Sicherheit beginnt dort, wo wir als Spezialisten, als Experten diese Immobilie aufbereiten, das heißt die Information beschaffen und auch querchecken und vor allem auf Vollständigkeit überprüfen. Das ist der wesentliche Punkt. Ich glaube nicht, dass irgendjemand eine Information falsch gibt, aber ob er alle Informationen bekannt gibt.Es beginnt beim Energieausweis, das beginnt vielleicht bei einem Elektrobefund der erforderlich ist. Da ist der Check der Baugenehmigung, der Benutzungsbewilligung eines Wohnungseigentumsvertrages und viele, viele Dinge mehr, an die jemand, der nicht jeden Tag Immobilien vermittelt so wie wir, dement entsprechend auch gar nicht denkt. Und diese umfassende Aufbereitung ermöglicht dann auf der anderen Seite, dass ich auch umfassend informiere und damit für beide Vertragspartner eine sehr transparente Abwicklung der Transaktion ermögliche. Und damit Sicherheit bringe. Wenn sich die Rechtsanwälte darum bemühen, das durch die Treuhandabwicklung das Geld sicher auf das Konto des Verkäufers kommt, dann kümmern wir uns darum, dass dieses Geld auch sicher dortbleibt, weil eben keine Gewährleistungs-, Haftungs- oder sonstige Ansprüche entstehen und für den Interessenten die große Sicherheit, dass er das bekommt was er bestellt hat.Das alles drinnen ist, was drauf ist und damit auch er diese Sicherheit genießt, denn die Interessenten wollen ja nicht reklamieren und Prozesse führen, die wollen dann dort mit Freude wohnen und sich auf das Einrichten konzentrieren und nicht nach hinten schauen, sondern nach vorne. Somit haben wir für den Verkäufer, den Vermieter und für den Käufer und den Mieter hier wirklich die Sicherheit, in Ruhe in Zukunft das Geld zu verbrauchen oder auch in dieser neuen Immobilie zu wohnen.

Eine sehr hohe. Ich bringe ein Beispiel, welches eine sehr gefährliche Sache ist und zwar, wenn man Privat zu Privat verkauft. Der Privatverkäufer ist oft nicht wissend, welche Risiken er möglicherweise eingeht, denn alle diese Dinge die er nicht angibt, die er nicht als Information weitergibt, können nachher von einem allfälligen Käufer sehr wohl in Anspruch genommen werden oder als Reklamation oder Gewährleistung reklamiert werden.
Michael
Pisecky
Was ist ein Finanzierungsbeitrag bei Genossenschaftswohnungen?
Was ist ein Finanzierungsbeitrag bei Genossenschaftswohnungen?
Der Finanzierungsbeitrag ist ein Begriff aus der Wohnbauförderung. Er wird in der Gesellschaft relativ oft auch fälschlich als Genossenschaftsbeitrag bezeichnet. Aber es ist ein Finanzierungsbeitrag aus der Wohnbauförderung. Der kann sich teilen in einen Grundkostenbeitrag und in einen Baukostenbeitrag und dient dazu, um die laufenden Mietzahlungen geringer zu halten.Rechtlich gesehen ist der Finanzierungsbeitrag eine Mietzinsvorauszahlung auf die Dauer von 100 Jahren. Das heißt bei Mietbeginn ist dieser Betrag auf einmal fällig. Die jeweilige Umsatzsteuer wird in Abzug gebracht in dem Monat, in dem man den Anteil des Finanzierungsbeitrages abwohnt und wenn der Mieter vor Ablauf von 100 Jahren aus der Wohnung wieder auszieht, dann bekommt er den noch nicht abgewohnten Finanzierungsbeitrag anteilsmäßig retour. Also zum Beispiel, wenn ein Mieter nach 10 Jahren auszieht, bekommt er 90 % des Betrages den er einbezahlt hat, wieder retour.

Der Finanzierungsbeitrag ist ein Begriff aus der Wohnbauförderung. Er wird in der Gesellschaft relativ oft auch fälschlich als Genossenschaftsbeitrag bezeichnet. Aber es ist ein Finanzierungsbeitrag aus der Wohnbauförderung. Der kann sich teilen in einen Grundkostenbeitrag und in einen Baukostenbeitrag und dient dazu, um die laufenden Mietzahlungen geringer zu halten. Rechtlich gesehen ist der Finanzierungsbeitrag eine Mietzinsvorauszahlung auf die Dauer von 100 Jahren. Das heißt bei Mietbeginn ist dieser Betrag auf einmal fällig.
Prok. Mag. (FH)
Doris
Molnar
Wann kann man eine Genossenschaftswohnung kaufen?
Wann kann man eine Genossenschaftswohnung kaufen?
Ich kann jetzt nur für den Wiener Bereich sprechen, weil das Mietkaufmodell fußt grundsätzlich einmal auf Förderung und in zweiter Linie haben wir gesetzliche Regelungen dann auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. In Wien ist der Kauf jeglicher geförderter Wohnung, die nach den Bestimmungen des WWFSG 1989 gefördert wurde, möglich.Unabhängig davon, ob sie von gemeinnützigen Bauvereinigung oder von einem gewerblichen Bauträger errichtet wurde. Es ist allerdings nur dann ein Kauf möglich, wenn es sich nicht um eine Baurechtsliegenschaft handelt, dann kann der Kauf ausgeschlossen werden und wenn es sich um eine Wohnung handelt, wo der Finanzierungsbeitrag über den Betrag der Superförderung gelegen ist. Die Superförderung wurde definiert im Jahr 2000. Ein Finanzierungsbeitrag von maximal € 50,00 pro m2. Dieser Betrag wurde auch jährlich valorisiert. Wir sind derzeit bei rund € 69,00 am m2, wenn hier Wohnungen neu errichtet werden. Wenn Finanzierungsbeiträge verlangt wurden, die über diesen Betrag liegen und es handelt sich nicht um eine Baurechtsliegenschaft, dann ist grundsätzlich ein Kauf möglich. Wenn es sich um Wohnungen handelt wo der Finanzierungsbeitrag unter der Superförderungsgrenze gelegen ist, ist ein Kauf nicht möglich.Wichtig für den Kauf oder für die Berechtigung zum Kauf ist auch noch die Mietdauer. Wir unterscheiden jetzt hier wieder und hier gibt es erst kürzlich neueste Judikatur zu diesem Thema. Wenn ein Mieter als Erstbezug bei Erstbesiedelung der Wohnung eingezogen ist, so hat er das Recht zwischen dem 10. und 15. Bestandsjahres des Gebäudes einmalig von seinem Vermieter ein Anbot zum Kauf zu verlangen. Das heißt, der Mieter muss den Vermieter anschreiben: „Bitte legen Sie mir ein Anbot zum Kauf meiner Wohnung“. Der Viermieter ist dann verpflichtet innerhalb von 3 Monaten den Mieter ein Anbot zu legen. Der Mieter hat dann wieder die Möglichkeit, 6 Monate lang dieses Anbot anzunehmen oder eben nicht anzunehmenNimmt er das Anbot nicht an, ist sein Kaufrecht verwirkt. Nimmt er das Anbot an, kommt es in weiterer Folge zu den vereinbarten Konditionen zu einem Kaufvertrag der abwickelt wird. Üblicherweise werden Käufe mit Stichtag 31.12. bzw. 01.01. gemacht. Das ist zwar im Gesetz nirgends verankert, aber es hat sich aus der Praxis ergeben, weil es auch der Stichtag ist, zudem jährliche Abrechnungen zu tun sind. Wann kann der Mieter das Objekt kaufen, wenn er später eingezogen ist? Wenn der Mieter später eingezogen ist, dann richtet sich das Fenster zur Kaufoption oder der Zeitrahmen zur Kaufoption nicht nach dem Alter des Gebäudes, sondern nach der Mietdauer des Mieters und hier muss der Mieter zumindest 10 Jahre Mieter gewesen sein und im Zeitraum zwischen den 10. und 15 Jahr seiner Mietdauer kann er einmalig von seinem Vermieter ein Anbot verlangen.

Ich kann jetzt nur für den Wiener Bereich sprechen, weil das Mietkaufmodell fußt grundsätzlich einmal auf Förderung und in zweiter Linie haben wir gesetzliche Regelungen dann auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. In Wien ist der Kauf jeglicher geförderter Wohnung, die nach den Bestimmungen des WWFSG 1989 gefördert wurde, möglich. Unabhängig davon, ob sie von gemeinnützigen Bauvereinigung oder von einem gewerblichen Bauträger errichtet wurde.
Prok. Mag. (FH)
Doris
Molnar
Was ist der Vorteil eines Reihenhauses?
Was ist der Vorteil eines Reihenhauses?
Ich kann es von meinem Unternehmen sagen, ich bin exakt so ein Reihenhausbauer. Wir haben bereits unsere Erfahrungen der letzten Reihenhausanlagen in unsere Neue mit einfließen lassen. Wir entwickeln uns immer weiter. Eine moderne Reihenhausanlage hat bereits alle Vorbereitungen für SAT-Anlagen; hat heute möglicherweise alles was mit der thermischen Sanierung bzw. mit der thermischen Herstellung, Passivbauweise, Dreischeibenverglasung, meistens natürlich in Massivbauweise und das Ganze mit einer sehr intelligenten und sehr guten Raumausstattung und vor allem eine Raumaufteilung.Diese optimale Raumaufteilung ist bei einem Reihenhaus notwendig, aus dem einfachen Grund, man baut ja Häuser für Familien mit Kindern und das fließt dann natürlich in diese Planung mit ein. Der nächste Vorteil ist, meistens haben solche Reihenhausanlagen auch einen Keller. Keller ist ganz wichtig. Die meisten bauen natürlich von Haus aus in Dichtbeton, damit nichts passieren kann und das ist dann natürlich schon eine tolle Sache.Mein Unternehmen hat noch zusätzlich einen Dachboden, den wir bauen. Wir suchen immer Baugrundstücke in Bauklasse 2, das heißt Erdgeschoss und erster Stock als Vollgeschoss ausgebaut ohne Dachschrägen und dann gibt es oben noch ein ausgebautes Dachatelier und das ist natürlich ein enormer Mehrwert, wenn man quasi ein zweites Wohnzimmer hat. Man hat seine drei Schlafzimmer im ersten Stock. Großes Zimmer, Wohnzimmer, Küche, das zweite Bad im Erdgeschoss und dann noch einmal ein schönes ausgebautes Dachatelier. Das Ganze mit einem Keller, kommt man auf ca. 200 m2 Wohnfläche.Und wenn man dafür € 350.00,00 zahlt, kommt man weder bei einer Eigentumswohnung durch, noch bei einem Einfamilienhaus.

Was ist der Vorteil eines Reihenhauses?
Harald
Schippl
Muss man für den Lift mitbezahlen, auch wenn man im Erdgeschoss wohnt?
Muss man für den Lift mitbezahlen, auch wenn man im Erdgeschoss wohnt?
Das kommt darauf an. Der Lift an und für sich ist als Gemeinschaftsanlage definiert und Gemeinschaftsanlagen sind diejenigen, die grundsätzlich allen Mietern zur Benützung offenstehen und da werden Kosten in der Regel auch nach den Nutzflächen verteilt. Wenn etwa im Mietvertrag schon vereinbart ist, dass der Mieter sich am Lift beteiligt und auch die Betriebskosten trägt, dann wird er die auch in Zukunft mit zahlen müssen.Auch unabhängig davon ob er mit dem Lift vielleicht nur ins Kellergeschoss fahren kann und sonst nichts davon hat. Anders stellt es sich dar, wenn der Lift etwa nachträglich errichtet wird und der Vermieter den Mietern sagt, ihr dürft jetzt alle mit dem Lift fahren und dafür müsst ihr Betriebskosten bezahlen. Das ist ein Angebot von ihm, dass man aber nicht unbedingt annehmen muss, da könnte man dann sagen, „Danke, ich möchte mich am Lift nicht beteiligen“ und dann wird man auch keine Kosten dafür zahlen müssen.
Wer soll einen Schlüssel für den Lift bekommen?
Der Schlüssel ist eine sehr gute Frage. Der Schlüssel an sich ändert nichts an der Qualifikation der Gemeinschaftsanlage. Der Schlüssel stellt im Prinzip nur ein bisschen eine Überprüfbarkeit dessen dar, wer fahren kann und wer nicht. Ich möchte es vielleicht so erklären: Wenn der Vermieter sagt, ich gebe nur denjenigen einen Schlüssel, den ich mag, dann ist es keine Gemeinschaftsanlage und dann sind das gar keine Betriebskosten. Das heißt, er müsste dann im Prinzip den Mietern, auch mit denen einzeln vereinbare, zu welchen Beträgen sie sich am Lift beteiligen können. Dann ist es aber keine Gemeinschaftsanlage und unterliegt nicht der Regelung der Betriebskostenabrechnung, weil er eben einzelne ausschließt. Wenn er aber grundsätzlich sagt, jeder der will, kann bei mir einen Schlüssel haben und darf dann auch Betriebskosten mit zahlen, dann ist der Schlüssel ja nur eine technische Frage aber sein grundsätzliches Angebot besteht ja, dass alle Mieter fahren dürfen und dann ist der Schlüssel nicht wichtig für die Frage der Gemeinschaftsanalage.

Muss man für den Lift mit bezahlen, auch wenn man im Erdgeschoss wohnt?
Mag.
Udo
Weinberger
, MSc
Wann ist der Kaufpreis zu zahlen?
Wann ist der Kaufpreis zu zahlen?
Der Kaufpreis ist grundsätzlich fällig bei Übernahme des Kaufobjektes, so steht es im Gesetz. Man kann jedoch jede andere Fälligkeit im Kaufvertrag auch vereinbaren. Das bedeutet, ich kann auch eine Ratenvereinbarung oder einen Zahlungsaufschub wirksam im Kaufvertrag vereinbaren.
Wie erfolgt die Absicherung?
Es ist so, dass die Übernahme des Kaufobjektes grundsätzlich Zug um Zug gegen die Vertragsunterfertigung erfolgt – die Grundbucheintragung erst später. Da ist es empfehlenswert einen Treuhänder einzuschalten.
Was macht der Treuhänder?
Der Kaufpreis wird an den Treuhänder überwiesen, meistens vor Vertragsunterfertigung, sodass der Verkäufer die Sicherheit hat, dass der Kaufpreis auch tatsächlich bezahlt wird. Dann wird der Kaufvertrag unterschrieben und wenn dann sämtliche Bedingungen der Treuhandvereinbarung erfüllt sind, zahlt der Treuhänder den Kaufpreis an den Verkäufer aus. Das ist meistens die Einverleibung des lastenfreien Eigentumsrechtes für den Käufer. So sind beide Seiten abgesichert.

Wann ist der Kaufpreis zu zahlen?
Der Kaufpreis ist grundsätzlich fällig bei Übernahme des Kaufobjektes, so steht es im Gesetz. Man kann jedoch jede andere Fälligkeit im Kaufvertrag auch vereinbaren. Das bedeutet, ich kann auch eine Ratenvereinbarung oder einen Zahlungsaufschub wirksam im Kaufvertrag vereinbaren.
Wie erfolgt die Absicherung?
Es ist so, dass die Übernahme des Kaufobjektes grundsätzlich Zug um Zug gegen die Vertragsunterfertigung erfolgt – die Grundbucheintragung erst später. Da ist es empfehlenswert einen Treuhänder einzuschalten.
Mag.
Angelika
Kompein
Fällt bei Immobilientransaktionen Umsatzsteuer an?
Fällt bei Immobilientransaktionen Umsatzsteuer an?
Hier kommt es wesentlich auf die Person des Verkäufers an. Handelt es sich beim Verkäufer um eine Privatperson, kann man die Umsatzsteuer außer Acht lassen.Handelt sich bei der Person des Veräußerers hingegen um einen Unternehmer, im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, dann unterliegt der Verkauf grundsätzlich der Umsatzsteuer. Hier gibt es zwei Unterscheidungen. Der Verkauf ist generell umsatzsteuerbefreit, allerdings kann sich der Verkäufer dafür entscheiden, sehr wohl Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.Es gibt eine Option. Das macht für den Käufer einen großen Unterschied. Handelt es sich um eine Privatperson ist es ein Kostenfaktor, weil 20 % hinzukommen. Handelt es sich dagegen um einen Unternehmer, wird es diesem egal sein, da er sich die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen kann.Auf der anderen Seite muss der Veräußerer überlegen, welche Konsequenzen das für ihn haben kann. Hat er sich z.B. in den letzten 20 Jahren Vorsteuern geholt, gegebenenfalls aus dem Ankauf der Immobilie oder aus der Herstellung oder aus Großreparaturen, sind diese anteilig an das Finanzamt zurückzuzahlen, wenn der Verkauf umsatzsteuerfrei erfolgt.Der Erwerber hat keinen Einfluss auf die Entscheidung. Die Entscheidung liegt ganz alleine beim Veräußerer. Im Normalfall werden die Konsequenzen auch in den Kaufpreisverhandlungen berücksichtigt.

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Mag.
Barbara
Zorman
, LL.M.
Neuerungen der Steuerreformen 2015/2016
Neuerungen der Steuerreformen 2015/2016
Die Steuerreform 2015 hat erneut gezeigt, dass die Immobilienbesteuerung in einen Wandel begriffen ist. So wurde das Grunderwerbsteuerrecht tiefgreifend geändert. Auf diese Änderungen möchte ich jetzt aber nicht im Detail eingehen. Die wurden ja bereits in vorigen Beiträgen besprochen.An dieser Stelle möchte ich einige Neuerungen herausgreifen, die besonders für Vorsorgeimmobilien im Bereich der laufenden Besteuerung und der Besteuerung eines Gewinns bei der Veräußerung von Relevanz sind.Kommen wir zuerst zur laufenden Immobilienbesteuerung. Ein Vermieter, wenn keine Liebhaberei vorliegt, ist grundsätzlich zu einer Absetzung für Abnutzung in Höhe von 1,5 % jährlich berechtigt. Im Zuge der Steuerreform 2015 kam es da zu einigen Verschärfungen und es ist somit zu rechnen, dass die Aufwendungen die der Vermieter steuermindernd ansetzen kann, in Zukunft eher sinken werden. Was hat sich jetzt bei der Besteuerung des Veräußerungsgewinns getan? Nun, prinzipiell sind Gewinne die bei der Veräußerung durch private Investoren von Immobiliengeschäften entstehen, steuerpflichtig. Der Tarif betrug bisher 25 %. Wurde aber nun seit 1. Jänner 2016 auf 30 % erhöht.In Anbetracht dieser Verschärfung der Rechtslage ist fraglich, ob jetzt private Investoren wirklich die geplante Rendite auch tatsächlich erzielen werden. Es könnte aber auch sein, dass durch diese Gesetzesänderungen in Zukunft weniger oft mit Liebhaberei zu rechnen ist. Es könnte durchaus auch positive Auswirkungen haben, nämlich dann, wenn Verluste verstärkt abzugsfähig sind.Vom Hintergrund dieser Änderungen ist aber gewiss, eine kompetente und projektbereitende Beratung ist wichtiger denn je.

Neuerungen der Steuerreformen 2015/2016
Die Steuerreform 2015 hat erneut gezeigt, dass die Immobilienbesteuerung in einen Wandel begriffen ist. So wurde das Grunderwerbsteuerrecht tiefgreifend geändert. Auf diese Änderungen möchte ich jetzt aber nicht im Detail eingehen. Die wurden ja bereits in vorigen Beiträgen besprochen. An dieser Stelle möchte ich einige Neuerungen herausgreifen, die besonders für Vorsorgeimmobilien im Bereich der laufenden Besteuerung und der Besteuerung eines Gewinns bei der Veräußerung von Relevanz sind.
Dr.
Elisabeth
Pamperl
Mit welchen Steuern muss der Vermieter von österr. Liegenschaften rechnen?
Mit welchen Steuern muss der Vermieter von österr. Liegenschaften rechnen?
Unabhängig von der Vermietungstätigkeit unterliegt der österreichische Immobilienbesitz der Grundsteuer. Die Grundsteuer wird von der Gemeinde mittels Steuerbescheid festgesetzt, in der die Immobilie liegt. Die Grundsteuer variiert somit von Gemeinde zu Gemeinde und hängt auch von der konkreten Nutzung der Liegenschaft ab. Sie sollte aber in der Praxis nicht mehr als 1 % des Einheitswertes der Immobilie betragen. Der Vermieter ist grundsätzlich dazu berechtigt, die Grundsteuer an den Mieter mit den Betriebskosten weiter zu verrechnen. Diesfalls wird die Grundsteuer somit zu keiner endgültigen Belastung des Vermieters.Das Einkommen, das der Vermieter aus der Vermietung erzielt, unterliegt in Österreich grundsätzlich der progressiven Einkommensbesteuerung. Das heißt, dass der Tarif auch von den übrigen Einkünften abhängt, die der Vermieter erzielt. Das heißt also in der Praxis, dass der Einkommensteuertarif in Abhängigkeit vom Einkommen ansteigt und in der Praxis zwischen 25 und 50 % liegt. Werden in einem Jahr Verluste erwirtschaftet sind diese grundsätzlich mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften ausgleichsfähig. Ob es nun in der Praxis tatsächlich zu einer Besteuerung kommt oder ob die Möglichkeit einer Minderung der steuerpflichtigen Einkünfte durch Verluste besteht, hängt davon ab, ob Liebhaberei vorliegt. Mehr dazu aber später.Zwei weitere Themenbereiche mit denen sich ein Vermieter auseinandersetzen muss, sind die Umsatzsteuer und bei Abschluss der Mietverträge die Bestandvertragsgebühr in Höhe von 1 %. In der Praxis trägt der Mieter nicht nur die Umsatzsteuerbelastung, sondern auch eine Bestandvertragsgebühr. Mit Blick auf die Steuerberatungspraxis möchte ich aber anmerken, dass der Mietvertragsabschluss grundsätzlich durchaus so ausgestaltet werden kann, dass keine Bestandvertragsgebühr anfällt.

Mit welchen Steuern muss der Vermieter von österr. Liegenschaften rechnen?
Dr.
Elisabeth
Pamperl
Die wesentlichen Bestandteile eines Kaufvertrages
Die wesentlichen Bestandteile eines Kaufvertrages
Die wesentlichen Bestandteile eines Kaufvertrages sind die Kaufsache, in unserem Fall eben die Immobilie und der Kaufpreis.
Wer muss im Vertrag stehen?
Der Käufer und der Verkäufer müssen natürlich im Vertrag vorkommen, weil ja die zwei sich über den Preis und die Sache einigen müssen und über diese Einigung, Konsens nennt man das, kommt der Vertrag zustande.
Kann der Kaufvertrag schriftlich oder auch mündlich sein?
Kaufverträge im Bereich der Immobilien sind Konsensualverträge. Das bedeutet, dass er auch mündlich zustande kommt. Nur in besonderen Fällen, z.B. bei Sachwalterschaft, da muss es schriftlich sein. Ansonsten reicht der mündliche Vertrag und er kommt bereits durch die Willenseinigung über Kaufsache und Kaufpreis zustande. Ich rate aber unbedingt dazu, einen schriftlichen Vertrag zu schließen. Erstens einmal aus Beweisgründen und zweitens später dann, bei der Eintragung ins Grundbuch braucht man die Aufsandungserklärung, die typischerweise im Kaufvertrag ist, eben schriftlich und beglaubigt.

Die wesentlichen Bestandteile eines Kaufvertrages
Die wesentlichen Bestandteile eines Kaufvertrages sind die Kaufsache, in unserem Fall eben die Immobilie und der Kaufpreis.

Wer muss im Vertrag stehen?
Der Käufer und der Verkäufer müssen natürlich im Vertrag vorkommen, weil ja die zwei sich über den Preis und die Sache einigen müssen und über diese Einigung, Konsens nennt man das, kommt der Vertrag zustande.
Mag. iur.
Rudolf
North
, MBA
Braucht es für den Kauf einer Immobilie einen Notar?
Braucht es für den Kauf einer Immobilie einen Notar?
Grundsätzlich ist für das Zustandekommen eines Kaufvertrages über eine Liegenschaft ein Notar nicht erforderlich. Denn der Kaufvertrag ist mit Einigung über Ware und Preis wirksam abgeschlossen.Das bedeutet in der Praxis, wenn der Verkäufer ein abgegebenes Kaufanbot annimmt, dann ist der Kaufvertrag bereits zustande gekommen. Es genügt wirklich die Einigung über das Kaufobjekt und den dafür zu zahlenden Preis. Es müssen auch keine Details näher vereinbart sein.Wichtig ist also für den Käufer, dass er nicht übereilt ein Kaufanbot abgibt, denn wenn es der Verkäufer mal angenommen hat, ist ein Kaufvertrag abgeschlossen und da ist egal ob schon eine Finanzierung steht oder nicht. Das heißt, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt, kann das für die Käuferseite tatsächlich ein Problem werden.
Wann ist der Notar erforderlich?
Das Grundbuchgesetz sieht vor, dass für die Eintragung eines Rechtes im Grundbuch bestimmte Urkunden erforderlich sind. Das können öffentliche Urkunden sein, wie z.B. gerichtliche Vergleiche, Beschlüsse, Urteile, Notariatsakte oder Urkunden auf denen die Unterschriften der Parteien gerichtlich oder notariell beglaubigt sind.In der Praxis bedeutet das, ich könnte mir den Kaufvertrag selbst schriftlich verfassen, zu Gericht gehen und ihn dort beglaubigen lassen und selbst die Eintragung im Grundbuch bewirken. Dann brauche ich auch keinen Notar. Da jedoch das Grundbuchgesetz bestimmte Formulierungen und Klauseln im Vertrag vorsieht, ist es ratsam einen Anwalt oder Notar beizuziehen.

Braucht es für den Kauf einer Immobilie einen Notar?
Mag.
Angelika
Kompein
Was ist das Grundbuch?
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Register über die Liegenschaften in Österreich, in das jedermann Einsicht nehmen darf. Das bedeutet jeder darf zum Bezirksgericht oder zu einem Notar seiner Wahl gehen und dort einen Grundbuchauszug über eine bestimmte Liegenschaft verlangen.
Was sehe ich daraus?
Das Grundbuch besteht aus Hauptbuch und Urkundensammlung. Beides wird elektronisch geführt. Im Hauptbuch ersieht man die wesentlichen Liegenschaftsdaten. Es besteht aus Aufschrift, Gutsbestandsblatt, Eigentumsblatt und Lastenblatt. Und in der Urkundensammlung sind die Urkunden ersichtlich auf Grund derer eine Eintragung im Grundbuch erfolgt.
Was steht in den einzelnen Teilen?
In der Aufschrift sieht man das Bezirksgericht das die Liegenschaft führt, die Einlagezahl und die Katastralgemeinde. Im Gutsbestandsblatt sieht man die Grundbuchnummern, die Größe der Grundstücke, die Liegenschaftsadressen. Im Eigentumsblatt ist ersichtlich, wer der derzeitige grundbücherliche Eigentümer ist und im Lastenblatt ersieht man, welche Rechte Dritter, also welche Belastungen an der Liegenschaft eingetragen sind, z.B. Pfandrechte oder Dienstbarkeiten.

Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Register über die Liegenschaften in Österreich, in das jedermann Einsicht nehmen darf. Das bedeutet jeder darf zum Bezirksgericht oder zu einem Notar seiner Wahl gehen und dort einen Grundbuchauszug über eine bestimmte Liegenschaft verlangen.
Mag.
Angelika
Kompein
Worauf sollte man bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Worauf sollte man bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Es empfiehlt sich Termine bei Tageslicht zu vereinbaren, da man in der Dunkelheit kleine Mängel in der Wohnung nicht sieht. Bei Wochenendbesichtigungen ist zu beachten, dass unter Umständen unter der Woche der Lärm in der näheren Umgebung weitaus stärker ist.Man sollte auch nicht nur den Zustand der Wohnung selbst kontrollieren, sondern auch die Umgebung, Stiegenhaus, allgemeine Flächen, das sagt oft sehr viel über die Bewohnerstruktur der Wohnhausanlage aus.
Soll ich mich auch über die Infrastruktur rund um das Objekt erkundigen?
Unbedingt. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Makler nach Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten in der näheren Umgebung der Wohnung und ganz wichtig auch, wenn der erste Eindruck stimmt, sollten Sie auch auf die Details in der Wohnung selber achten. Beispielsweise ob genug Steckdosen da sind, wo sich der oftmals vermisste Waschmaschinenanschluss befindet, etc. Ein ganz wesentlicher Punkt. Und nutzen Sie eine detaillierte Checkliste um auf die wichtigen Kriterien bei der Besichtigung nicht zu vergessen oder nehmen Sie jemanden Ihres Vertrauens mit, vier Augen sehen einfach mehr als zwei.

Worauf sollte man bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Es empfiehlt sich Termine bei Tageslicht zu vereinbaren, da man in der Dunkelheit kleine Mängel in der Wohnung nicht sieht. Bei Wochenendbesichtigungen ist zu beachten, dass unter Umständen unter der Woche der Lärm in der näheren Umgebung weitaus stärker ist. Man sollte auch nicht nur den Zustand der Wohnung selbst kontrollieren, sondern auch die Umgebung, Stiegenhaus, allgemeine Flächen, das sagt oft sehr viel über die Bewohnerstruktur der Wohnhausanlage aus.
Karin
Bosch
, MBA
Was sind die wesentlichen Bestandteile des Bauträgervertrages?
Was sind die wesentlichen Bestandteile des Bauträgervertrages?
Der Bauträgervertrag, der im Übrigen schriftlich abzuschließen ist, hat zunächst einmal das Gebäude, die Wohnung oder die Geschäftsräumlichkeit samt Zugehör und die vom Erwerber benutzbaren Teile der Gesamtanlage genau zu bezeichnen. Dazu sind dem Erwerber auch Pläne, Baubeschreibungen und Ausstattungsbeschreibungen zu übergeben.Weiters müssen im Bauträgervertrag eben folgende Bestimmungen aufgenommen werden, der späteste Übergabetermin des Objekts bzw. der Gesamtanlage. Befindet sich das Objekt in einer speziellen Gefahrenzone, wie etwa einer lawinenbedingten oder hochwasserbedingten Gefahrenzone, ist ein Hinweis auf eine solche Gefahrenzone vorzunehmen.Es muss die Fälligkeit der einzelnen Zahlungen je Ratenplan ausgewiesen sein und die entsprechenden Kontonummern, wohin die Zahlungen zu leisten sind.Weiters ist ein allfälliger Treuhänder zu benennen und Regelungen aufzunehmen, wie im Falle allfälliger Sonder- oder Zusatzausstattungen zu verfahren ist. Sind vom Erwerber konkrete Lasten zu übernehmen, wie etwa Servitutsrechte, sind diese Lasten wiederum genau anzuführen. Letztendlich ist das gewählte Sicherungsmodell und Bestimmungen zum Haftrücklass anzuführen.
Was muss übergeben werden?
Der Bauträger hat dazu auch Pläne, Baubeschreibungen und Ausstattungsbeschreibungen dem Erwerber zu übergeben.

Was sind die wesentlichen Bestandteile des Bauträgervertrages?
Mag. Dr.
Alexandra
Eberhardt
, MBA