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Wie ermittelt man den Wert eines Zinshauses?
Wie ermittelt man den Wert eines Zinshauses?
Schwierige Sache. Wenn ich es wirklich wissen möchte und das Ganze für eine offizielle Sache brauche, dann gehe ich natürlich zu einem Gutachter.Der schaut sich das an, macht ein ordentliches Gutachten. Das kostet natürlich einiges. Aber für Erbschaftsstreitigkeiten, Gerichtssachen, steuerliche Sachen etc., da benötige ich eine Gutachtung, das ist auch sehr in Ordnung.Wenn ich nur mal Daumen mal Pi mein eigenes Zinshaus einwerten möchte oder mir überlege 3 - 4 Angebote und was ist das bessere. Wie schaut es mit dem Preis aus? Wir prüfen in der Woche etwa 20 Zinshäuser. Wir können da nicht jedes Mal zu einem Gutachter gehen. Wir machen es, vielleicht ist das ein Tipp, wie man den Wert eines Zinshauses rasch und günstig bewertet.Was machen wir? Wir schauen uns zuerst die Lage an, dass kann jeder selber machen. Ist es eine gute Wohnlage, ist es eine schlechte Wohnlage, ist eine U-Bahn in der Nähe, bin ich innerhalb des Gürtels, bin ich außerhalb des Gürtels. Das ist eine einfache Sache. Ein Zinshaus im 4. Bezirk, wird mehr Wert sein als ein Zinshaus im 15. Bezirk. Dann nehme ich mir die Zinsliste, dass ist sowas wie die Bibel im Zinshaus. Die Zinsliste schaue ich mir an, welches Top liegt wo. Ist das eine gute Nutzfläche, ist das eine schlechte Nutzfläche. Eine Wohnung im ersten Stock ist mehr wert als eine Wohnung im Souterrain. Die muss ich auch unterschiedlich bewerten.Das heißt, ich zerlege eigentlich das Haus in seine Einzelteile und bewerte jede einzelne Wohnung einmal von der Lage und vom Zustand. Dann wie schaut der Mietvertrag aus. Bin ich befristet, bin ich unbefristet oder bin ich leer. Am meisten und das ist dem österreichischen Mietrecht geschuldet, ist eine Wohnung wert, wenn sie leer ist. Die setze ich an. Die werden bei uns angesetzt zwischen € 1.800,00, € 2.000,00 bis hinauf € 4.000,00, € 4.500,00 am Quadratmeter.Ist die Wohnung unbefristet vermietet, um das andere Extrembeispiel zu nehmen, ist es zwischen € 800,00 und vielleicht nur € 2.000,00 wert. In Summe ergibt das einen Gesamtwert des Hauses. Dazu gebe ich noch den Dachboden je nach Nutzfläche, was ich ausbauen kann. Sagen wir 200 m2 ist nicht so gut, weil klein und teuer auszubauen. 400 m2 ist besser. Je nach Lage des Dachbodens kann ich wieder multiplizieren mit € 800,00 oder mit € 2.000,00. Je nachdem wo der liegt und dann habe ich eine Gesamtsumme. In Wahrheit funktioniert auch unser Immomarie Zinshausrechner so.
Markus
Steinböck